中原_富盈大朗项目商务公寓2011年营销策略总纲

《中原_富盈大朗项目商务公寓2011年营销策略总纲》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、中原_富盈大朗项目商务公寓2011年营销策略总纲富盈大朗项目商务公寓2011年营销策略总纲报告提纲1本体分析2市场分析3营销目标4营销攻略一我们的项目是什么情况？1、项目规划说明2、项目四至说明3、项目SWOT分析本体分析。小型综合体，涉及酒店、商业、商务楼三部分1.1规划说明项目规划基本资料容积率：3.5占地面积：28050.341㎡总建筑面积：114818.335㎡酒店建筑面积：27><6200.02㎡商务楼建筑面积：37958.58㎡商业建筑面积：33<675.52㎡建筑密度：40%绿地率：20.42%酒店客房数：3<63套商务楼：<680套总停车位：

2、<610个（地下493个，地面117个）100%<680——合计12%80两房<6312%80单房457<6%520单房34占比套数户型建筑面积(m2)商务公寓共有2栋，<680套，面积34-<63㎡（预估，无测绘报告），主要为34㎡单房产品有520套，占比7<6%。商务公寓户型配比备注：因测绘报告未出，上述面积为预估面积小型综合体，涉及酒店、商业、商务楼三部分1.2四至说明东：银朗路及东方银座北：美景大道、宏育学校西：美景大道、景泰路、未拍卖地块南：商会大厦本项目地块昭示性强，交通通达便利，处于行政服务区。但周边生活配套欠缺，地块有噪音污染。完善自身配套，

3、引进大型超市和五星级酒店，形成本区域领军作用。带精装营销，提升产品装修品质，强化现场体验和展示。提升智能化配套，打造智能公寓，实行差异化营销。通过地段优势、升值潜力给到投资客户信心，避免政策担忧本项目将先于汇盛大型综合体推售，在出货时间上需错开其竞争。1.2011年国家将继续实行调控打压政策，尤其对本项目投资客户，政策风险较大。2.汇盛新项目将打造成大型商业综合体，涵盖酒店、公寓、商业等，预计2012年推出，将是潜在威胁。3.碧桂园有700套88平洋房推出，客户有较大分流。WT战略（减少劣势，避免威胁）ST战略（发挥优势，转化威胁）威胁-----Threat

4、en突出行政中心圈CBD城市首席综合体形象，引领大朗行政服务区。产品带精装修发售，规避户型缺陷，吸引本地及深圳客户。商业招商先行，引进大型超市和五星级国际酒店，凸显配套优势。引进智能化系统，打造东莞唯一’智能公寓’概念.打造CBD城市首席综合体概念，突出行政中心圈优势。充分利用松山湖科技园东拓、融入大市区的城市发展策略，提升城市综合形象。通过核心中央地段、便捷快速交通优势来炒作凸显项目升值潜力，吸引深圳客户地处行政中心圈，未来CBD核心，地段优势明显。附近东方银座及方略地块、项目西边地块将会为本项目集聚大量人流，配套将日益完善。“对接松山湖，融入大市区“的城

5、市发展战略，区位优势明显。随着轻轨、城轨、高速建设运行，莞深一体化日益凸显，深圳客户受限购令影响，外溢现象严重WO战略（利用机会，克服劣势）SO战略（发挥优势，抢占机会）机会-----Opportunity1、本项目规模小，难以形成大型综合体的集聚辐射效应。2、产品赠送率不高、塔楼设计，不是市场热销户型。3、周边生活配套欠缺，不成熟4、紧邻银朗路和美景大道，噪音影响较大1、处于行政服务区，紧邻商会大厦，未来热点开发区域。2、昭示性强，靠银朗路、交通便利。3、小型综合体，集酒店、公寓、商业于一体，自身配套好。劣势-----Weak优势-----Strength

6、SWOT分析二外围市场怎样的？有何启示？1、宏观市场2、区域市场3、个盘分析4、客户定位市场分析。政策面：政策不断出台，改善与投资持续打击，各大城市限购令陆续出台，预计今年政策将继续以打压为主1.1宏观市场经济面：经济平稳复苏，通胀与人民币升值压力剧增，货币政策“适度宽松”转向“稳健”，流动性充裕或进一步收紧1.2宏观市场经济平稳复苏，通胀与人民币升值压力剧增。前三季度国内生产总值2<68<6<60亿元，按可比价格计算，同比增长10.<6%，比上年同期加快2.5个百分点。货币政策“适度宽松”转向“稳健”。2010年，央行八次调整货币政策。其中，六次上调银行存

7、款准备金率，二次加息。中共中央政治局12月3日会议指出，2011年要实施“积极”的财政政策和“稳健”的货币政策。11月CPI同比上涨5.1%创28个月新高。11月居民消费价格（CPI）同比上涨5.1%，创28个月新高，11月份，居民消费价格环比上涨1.1%。工业品出厂价格（PPI）同比上涨<6.1%，11月份，工业品出厂价格环比上涨1.4%。土地面：东莞2010年商住用地楼面地价温和上升2.1区域市场从2005年以来，东莞商住用地的楼面地价最高出现在2007年达到2<674元/㎡，之后随着2008年楼市的持续低迷，商住地大部分以底价成交甚至流拍，所以楼面价步

8、步下探，直到2009年开始楼面价才重新回到上升的通道