东莞大朗富盈·世界汇商业定位及营销策划方案

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1、富盈·世界汇商业定位及营销策划案富盈（商业）集团商业中心2012.03报告核心解决目的解决本项目的租与售问题？1解决主力店的大与小问题？234解决项目短期资金回笼问题？解决本项目招商的突围问题？第二部分租售建议第三部分销售策略物业定位主题定位形象定位业态定位价格预估盈利模式租售建议投资分析销售总控销售策略销售方式销售部署第四部分招商部署招商思路招商策略招商政策招商部署第一部分商业定位大朗行政中心首席城市综合体一、物业定位——五星级酒店、商场、公寓三维一体，人流消费相互带动，以“高、新、特”构筑全新都市生活综合

2、体。购物◎休闲◎娱乐◎美食中心二、主题定位一个时代的来临三、形象定位定义商业新标准，开启大朗中高档商业新时代，见证一个时代的来临……四、业态定位本项目总商业建筑面积20112㎡，其中-1F3112㎡，1F、2F均为8500㎡，从商业形式及体量来看，本项目不大不小，而单层面积亦不是很大，而且是卖场形式设计。主力店对于本项目而言，商业体量尤为尴尬。本项目业态细化规划取决于是否引进主力店。1如引进主力店，剩余面积不多，总体收益低。2如不引进主力店，招商及经营双重难度巨大。面临两大尴尬：1要不要引进主力店的问题？2到

3、底要引进多大的主力店？解决两大问题：为此，下面将以三种业态规划方案从操作上、收益上、经营上、风险上等进行多维度分析，选择出最优业态组合方案。四、业态定位业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）-1F：主力店+KTV1F：主力店+餐饮+品牌零售+银行2F：主力店+餐饮业态规划：面积规划：总商业面积：20112㎡主力店面积：11250㎡其中-1F：3112㎡1F：3438㎡2F：4700㎡1F商铺面积：5062㎡四、业态定位业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）-1F业态规划示意图主力店

4、KTV酒店四、业态定位业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）1F业态规划示意图主力店四、业态定位业态组合方案1：（-1-2F三层部分联体规划主力店）2F业态规划示意图主力店餐饮床上用品母婴用品美发美容院四、业态定位业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）面积规划：总商业面积：20112㎡主力店面积：11938㎡其中1F：3438㎡2F：8500㎡潮流前线面积：3112㎡1F商铺面积：5062㎡-1F：潮流前线+KTV1F：主力店+餐饮+品牌零售+银行2F：主力店业态规划：四、业态定位潮流

5、前线KTV酒店-1F业态规划示意图业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）主力店1F业态规划示意图餐饮服饰品牌鞋店社区服务护肤美容珠宝四、业态定位主力店银行业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）2F业态规划示意图主力店（二楼整层）业态组合方案2：（1F部分、2F整层规划主力店）四、业态定位业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）-1F：女人世界+KTV1F：百货+餐饮+品牌零售+银行2F：百货+餐饮+美容院+美发业态规划：面积规划：总商业面积：20112㎡百货商场面积：11250㎡

6、其中-1F：3112㎡1F：3438㎡2F：4700㎡1F商铺面积：5062㎡2F商铺面积：3800㎡女人世界KTV四、业态定位-1F业态规划示意图业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）1F业态规划示意图面积为994㎡社区配套品牌服饰银行品牌餐饮品牌鞋店护肤美容品牌鞋店休闲餐饮休闲餐饮社区配套珠宝、化妆品名表、精品、品牌鞋店品牌零售品牌餐饮、珠宝四、业态定位业态组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）2F业态规划示意图童装童玩运动休闲男装美容美发餐饮母婴用品餐饮床上用品美容院四、业态定位业态

7、组合方案3：（百货+餐饮+零售品牌+综合配套）那么，本项目到底采用哪种业态组合方案才是最优选择，既能保证收益最大化，又能保证项目的风险最低呢？下面就上述三个方案从项目需求、可操作性、借鉴案例、收益分析、风险分析全方位综合分析……从项目需求分析1、现状：本项目目前商业气氛淡薄，人气不足，前期培育市场需要较长时间；2、档次：本项目定位中高端酒店+公寓+商业城市综合体，商业档次及品牌形象提出较高需求；3、难点：综合判断，解决招商及经营问题是本项目商业最大的根本难点所在。引进主力店本项目快速突围招商及持续经营的核心法

8、宝。项目本身需求层面：1、已有竞争：大朗已形成金朗、大朗市场、长盛三大较为成熟的商圈，大润发、岁宝、天和百货、嘉荣以及其它零售商家已进驻，本项目属于新的商圈，产品档次及业态需形成差异化；2、潜在竞争：远大地产项目，商业面积39534.56㎡，业态规划为超市+电器/数码产品、饰品+品牌零售；合众创展项目，商业面积30442㎡，业态规划为百货商超+品牌零售+社区配套，此两个项目商业体量比本项目有优势，存