合富辉煌2011年长沙楼市总结及2012年预测

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1、2011年长沙楼市总结及2012年预测2011年11月1宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测2宏观市场背景土地市场总结商品房市场总结专题研究未来市场预测Ø宏观经济及政策走势Ø长沙城市经济运行情况Ø城市建设及规划情况3欧债危机持续恶化，仅次于次贷危机长沙房地产市场总结及预判葡萄牙、比利时、匈牙利频现降级潮，欧元/美元基准掉期利率出现严重恶化，意大利3年期国债利率再次冲破8%的历史红线，法国、比利时和西班牙三国5年期国债CDS(主权信用违约掉期)费率创下记录新高，就连一向被

2、视为无风险资产的德国国债险遭流拍风险，欧债危机持续恶化，大有失控之势，而全球也处于高度紧张状态。ØIMF2011年9月《世界经济展望》报告预测：今年全球经济增速为4.0%，比6月份预测低0.3个百分点，显示全球经济复苏遭遇新挑战。据预测，2012年全球经济也将增长4.0%，较6月份的预测下调0.5个百分点。Ø欧美各大银行遭降级：标普11月29日做出实际行动，宣布下调15家全球大银行的评级。其中包括美国数家大型金融机构：美银、花旗、高盛、富国、摩根大通和摩根士丹利，以及数家英国大银行：巴克莱、汇丰和苏格

3、兰皇家银行。以希腊为核心的欧债危机持续升温将引发世界性的经济灾难长沙房地产市场总结及预判在2008年的金融危机中政府加杠杆化使债务负担加重，各国政府纷纷推出刺激经济增长的宽松政策，高福利、低盈余的希腊无法通过公共财政盈余来支撑过度的举债消费，评级机构煽风点火，助推危机升温蔓延。欧债危机的发展：l2009年11月，希腊财政部宣布其2009年财政赤字对国内生产总值的比例将达到13.7%，导致市场出现恐慌，成为欧洲主权债务危机发端。l2010年5月，希腊主权债务危机全面爆发。由于希腊债务危机传染效应，西班牙

4、、爱尔兰、葡萄牙和意大利等“欧猪国家”同时出现了信用危机，受主权债务问题影响国家GDP占到欧元区GDP的37%。l2011年下半年，欧债危机出现了向法国等核心国家蔓延的势头，欧洲银行业受到了严重威胁。国际救援：Ø2010年5月第一轮救援，欧盟和国际货币基金组织先后紧急出台了1100亿欧元和7500亿欧元的救援措施。Ø2011年10月27日第二轮救援，欧盟相关各方同意，减记私人部门所持希腊债务50%，约为1000亿欧元；同意将杠杆化引入EFSF；要求银行资本充足率在2012年年中之前达到9%。与此同时，

5、欧元区和IMF将向希腊提供1000亿欧元的新一笔援助。Ø央行救市：美联储11月30日发表声明，决定与加拿大银行、英格兰银行、日本银行、欧洲中央银行及瑞士国民银行采取协调行动，向市场提供流动性，以支持全球金融体系。国内前三季度GDP累计增9.4%，符合市场预期。长沙房地产市场总结及预判中国经济的货币推动型特征十分明显，宽松的货币政策带来GDP的高速增长，也带来了通胀压力。Ø初步测算，2011年前三季度国内生产总值320692亿元，同比增长9.4%。第三季度GDP单季增长9.1%，GDP增长速度温和回落

6、，符合市场预期，整体表现良好。国内GDP增速（2006年—2011年前三季度）16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%12.7%2006年14.2%2007年9.6%2008年9.2%2009年10.3%2010年9.4%2011年前三季11月CPI、PPI均创年内新低，通胀压力有所缓和。长沙房地产市场总结及预判CPI、PPI数据显示，中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行，中国经济仍旧没有摆脱进入滞涨的危险；Ø前期紧缩的宏观调控政策逐渐起效，

7、2011年11月份CPI同比上涨4.2%，PPI同比上涨2.7%，均创年内新低；Ø年内通胀拐点基本形成，至明年年初通胀数据可能持续回落；Ø但当前国外流动性泛滥仍难揭制，使国内通胀在未来一段时间内（如，一年内）仍存压力，预计宏观调控政短期内仍难放松。2010年-2011年11月CPI、PPI同比增幅（﹪）876543210CPIPPI201020111月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月存款准备金率下调长沙房地产市场总结及预判本次

8、下调存款准备金率，更多的是缓解实体经济流通性过于紧张的局面，以降低宏观经济下行风险，对于寒冬中的房地产业来说，调控政策依然将保持收紧态势，难以为此带来暖流。Ø从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2008年12月以来，央行首次下调存款准备金率。10月全国房地产开发景气指数创26个月新低长沙房地产市场总结及预判在调控未放松的背景下，前十月，房地产开发投资和销售面积增速继续下滑。Ø2011年1-10月，房地产开发