别墅房地产估价结果报告

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1、致委托估价方函（略）××别墅房地产估价结果报告（略）××别墅房地产估价技术报告一、委托估价方××市恒通房地产开发公司二、受理估价方××市房地产估价事务所三、估价目的为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价四、估价时点2008年4月15日五、估价对象概况（一）××市概况（略）（二）××别墅项目概况1、土地情况A、土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。B、土地总面积70000平方米。C、用途：别墅及配套设施。D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米其

2、中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。2、地上物情况该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D、四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。建筑材料及设备（略）六、估价采用的方法和步骤（一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；（二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。七、

3、价格过程（一）方法一：房地分别估价1、土地估价：采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。A、利用成本法进行土地估价计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。B、利用市场比较法进行土地估价表一ABC估价对象用　　途交易情况交易日期区域因素个别因素别墅协议2002.5五类一般

4、别墅拍卖2006.5四类较好别墅招标2006.5六类较差别墅协议2008.4五类一般YibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintracktrafficsystemofonceintegration,andcitytracktrafficalsoisYibinCityCityintegratedtracktrafficsystemintheofpart,foraccurategraspcitytracktrafficr

5、esearchofobject表二ABD土地单价（元/平方米）交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正修正后的单价（元/平方米）3100100/100110/100100/100100/10034104800100/130100/10098/10096/10034743700100/110100/10098/10098/1003230根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/m2）成本法

6、与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：土地单价=（3324+3371）÷2=3348（元/m2）C、土地估价综合结果土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436（万元）2、别墅建筑物估价别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。B、根据建

7、筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000（元）=12095.7（万元）根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%=1714元/m2C、现有别墅建筑物价格：3、428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51万元4、别墅现有房地产价

8、格23436+3072.51=26508.51（万元）（二）方法二：别墅项目整体估价根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。1、别墅总楼价市场研究分析（略）根据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m，则本项目完工后的总楼价为11200元/m×35285m=395192000元=3951.9万元2、售价税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业