保利2012年江苏洲盛国际五金建材家居广场项目营销策划报告销售推广方案

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1、保利2012年江苏洲盛国际五金建材家居广场项目营销策划报告销售推广方案谨呈：滨海洲盛置业发展有限公司上海项目组2012.3洲盛国际家居广场营销策划报告Page.*一、项目宏观环境分析二、项目形象定位的策略思路三、项目推广策略与计划节奏四、项目销售与招商协作计划五、项目操作工作计划纲要第一篇项目宏观环境分析Page.*滨海概况滨海县位于盐城北部，区位优势明显，资源丰富、交通便利、历史悠久。　滨海县位于江苏省东北缘、盐城中东北部，西南与阜宁县相连，与日本隔海相望，南距盐城80公里。全县总面积1880平方公里，海岸线44.6公里，人口116.15万。境内204国道、省道陈李公路、S32<7、海堤公路

2、、沿海高速与宁靖盐、京沪、宁连高速联成一体，正在规划建设的连盐铁路将贯穿全境，成为盐城市乃至苏北交通最发达的县份之一。丰富的文化底蕴，孕育着滨海大地，滨海目前已成中国楹联之乡，中华诗词之乡和全省唯一的“书法之乡”，享誉海内外。经济快速发展，农副产品资源丰富，是全国著名的“何首乌”之乡。滨海县Page.*“十一五”期间，始终保持稳定强劲的发展态势，综合实力跃上了新台阶。滨海国民生产总值保持高速、稳定发展格局。期间年均增长19%。财政总收入突破50亿元大关，年均增长更是保持40%以上，增幅列全市第二，仅增量就相当于2005年全县总量的3倍。滨海经济滨海的经济社会发展已经进入了更高层次，由增幅领先转

3、变为总量领先的新格局。Page.*项目区位项目位于滨海新区北片区，新客运总站的南侧。未来发展潜力雄厚，目前认知不高。本案按照“建设靓丽城市，打造崭新滨海”的要求，围绕“一年见成效，三年大变样，五年再建一个新县城”的目标，坚持“南片区建成功能完备、环境宜人、生态优美的商住及行政中心，北片区建成综合功能完善、文化氛围浓郁的商贸服务和基础教育中心”的发展定位。Page.*项目交通项目位于S32<7省道东侧，幸福路南，交通便捷。S32<7人民路幸福路项目明达路项目紧邻S32<7省道，毗邻城市主干道人民路和幸福路，到沿海高速出入口仅2分钟车程，距城市中心仅2.5公里，并靠近新客运总站，未来便于吸引周边县

4、市及乡镇客群。Page.*项目周边项目位于滨海新区北部，周边目前较为空旷，客户认知度不高。钢铁交易中心盛世丽都新客运站拆迁住宅小区友创滨河湾Page.*环境小结：滨海经济连年保持高速、稳定的增长，人民收入和消费也保持稳定增长，并随着滨海经济发展格局的改变，为项目的开发提供了良好的社会基础优越的地理位置、便捷的交通网络，为项目的后期运营提供了便利的必备条件。目前客户对区域认知不够，市场商业环境缺乏，如能争取政府的政策扶持（如减免3年税收等），将为项目提供有力保障。Page.*1、本案外围环境较差，商业氛围不佳，如何向客户展示本案的商业价值？3、项目规模较大，未来潜在竞争较多，如何在预期价格上，实

5、现快速销售？本案面临的问题？2、项目体量在滨海市场相对较大，外来人口较少，如何能扩宽客户渠道，？价值提升快速销售扩宽销路如何破局——本案要解决的重点！Page.*第二篇项目形象定位的策略思路Page.*项目定位市场分析形象定位Page.*项目形象定位的策略思路Page.*东明装饰城银厦广场玉龙商业街通贸装饰城金屋装饰城新时代广场本项目（9<7.2亩）盛世丽都富康商业广场（2<74.5亩）明清商业街（1<70.9亩）新建商业广场（66.3亩）1.1市场分析——商业解读Page.*1.2市场分析——东明装饰城商铺类型：内街商铺，2-3层为主，但可分开租赁。面积：主力80-200㎡，最大3000平米

6、租金水平：0.3-0.<7元/㎡·天现状：较大规模，定位中高端，商业环境较差，产品档次参次不齐服务配套缺失、无有效的运营管理Page.*1.3市场分析——金屋装饰城商铺类型：内街商铺，双层为主面积：主力面积60-150㎡租金水平：0.<7-0.8元/㎡·天现状：较小规模，定位低端、业态多样化、服务配套缺失、无有效的运营管理Page.*1.4市场分析——通贸五金装饰城商铺类型：临街商铺、内街铺，2层为主面积：50-100㎡为主租金水平：1.1元/㎡·天；现状：中等规模，位置较好，业态混乱，服务配套缺失、无有效的运营管理Page.*1.5市场分析——竞争对手解读金屋装饰城鑫鼎国际广场：成熟商圈，面

7、积小，投资门槛地。销售、招商思路较乱，宣传推广不到位。盛世丽都体量中等，投资回报产品，门槛低，位置偏远，商业氛围缺乏，后期难以形成规模效应。Page.*1.6市场分析——竞争对手解读金屋装饰城水韵新城沿街铺，面积大、总价高，投资门槛较高，投资回报低面积段：一楼售价：16000-1<7000元/平米二楼售价：<7000-8000元/平米平均售价：10000-12000元/平米Page.*1.<7项目