保利香槟国际营销策略及销售执行报告推广策划方案

《保利香槟国际营销策略及销售执行报告推广策划方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、保利香槟国际营销策略及销售执行报告谨呈：保利地产全年实现总销售额2个亿（约210套）2011销售目标目标树立项目强势品牌和良好市场口碑，形成生命力，持续旺销长期目标目标界定前的重要问题今年西区市场的变化、现状和到年底的趋势预判本项目的目标客户分析根据市场和客户情况本项目今年应该采取的竞争策略西区市场未来三个月市场情况：潜在供应量充裕，消化速度或减慢未来三个月市场供应分布西区61.2万㎡31％市区138.8万㎡69％截止2011年8月末，珠海房地产住宅市场在售项目库存面积约143.3万㎡，在售项目未来三个月潜在供应面积约为24.4万㎡，新项目潜在供应面积约为29.3万㎡；预计未来三个

2、月市场供应面积将达到200万㎡，其中市区占69%，西区占31%。2010年住宅月均销售面积为20万㎡，而2011年1-6月月均消售面积为18.2万㎡，加上政策的不可预见性，因此，预计消化周期约为11个月。市场环境分析【市场环境分析】西区主要项目一览珠海大道时代山湖海机场东路保利香槟国际西江月明月湾恒基曦城电力家和城诚丰项目万威美地德昌盛景东方威尼斯白蕉路湖心路珠光新城中珠上郡东方墅里维埃拉华发水郡旭日华庭万科项目中邦城市美墅海逸豪庭岭峰国际龙凤春晓澳园香水鸿门珠峰大道井岸大桥642宁海世纪城旭日印象13新世界海滨花园中珠上品樱雪和园海岸豪苑旗景中央园5金地项目万科项目7井岸板块白蕉板

3、块珠峰大道板块湖心路板块红旗镇板块机场路板块三灶镇板块机场路投资高地已经形成，西区各版块区域壁垒雏形初现，西区整体市场表现较为疲软6000元/㎡7000元/㎡7300元/㎡6600元/㎡4500-7000元/㎡9000元/㎡项目内容物业类型多层、小高层、高层占地面积17.7万㎡建筑面积40万㎡容积率1.80分期共分为五期，一二三期为多层和小高层，四五期为高层配套会所、幼儿园一期三期四期五期会所幼儿园二期时代山湖海，占地17.7万时代山湖海新地块，占地约15万保利地块，占地11万时代山湖海为西区高层标杆，销售记录和价格均打破西区天花板，另有占地为15万㎡新地块作为6期，户型预计以广州时

4、代糖果为蓝本。【机场路板块】时代山湖海已带领片区成为西区投资高地，一定程度透支片区的升值潜力，四期销售已现乏力，开盘消化率降至63%——数据来源：西区市场调研分期情况规模建筑形态产品户型开售时间开盘销售率一期558套多层、小高层82㎡2房108-128㎡3房146-199㎡4房2010年9月80%二期243套多层、小高层108-128㎡3房2011年1月82%三期377套多层、小高层同一期2011年5月85%四期384套高层107-125㎡3房140㎡4房2011年10月63%（实际消化率55%）后期用地未定高层未定未定未开盘产品演变：一期产品涵盖主流2-4房，二期规模较小，主推主流

5、3房，三期回归主流2-4房，四期主推海景3-4房，同时建筑形态由多层和小高层转变为高层。销售情况：一至三期开盘销售率均在80%以上，实现西区前所未有的热销，但四期由于面积偏大、价格较高，且受市场影响，认筹约220批，开盘推售384套，销控63%，当天实际消化率约55%。会所效果图【机场路板块】——数据来源：西区市场调研价值实现：舒适的户型、现场良好的展示、强而有力的营销推广，现代活力的项目形象，成功实现热销，每次开盘均刷新西区高层价格，。客户情况：因西区本地客户消化量和价格承受能力有限，一期以西区自住客和城区投资客户为主，二期开始逐步扩大客户群体，城区投资客户比例大幅上涨，三期则转变

6、为以珠三角、内地和港澳此类外地客户为主，城区和西区客户比例有所减少。四期在城区加大投放，城区客户比例有大幅提升【机场路板块】价格逐期高走，高价格多推量需要依靠强大的客户群体，客户结构演变较大——数据来源：西区市场调研项目内容项目地址1-3期：金湾金海大道，往珠海机场路口旁4期：金湾区三灶镇虹阳路183号占地面积4期：6万㎡建筑面积4期：12万㎡容积率4期：2.0配套1-3期：露天泳池、室内体育馆、会所4期：港式商业街、临街商铺、泳池新世界海滨花园是新世界地产在珠海的首个也是唯一一个项目，为目前三灶镇最大、最成熟的小区。整个项目占地30万㎡，其中4期占地6万㎡，小区地块2002年获得，

7、早年陆续开发位于机场东路边的1-3期，目前已全部入住。因小区规模较大、配套较为完善、社区品质和管理较好，常年成为三灶镇内追捧项目，今年准备开售全新4期（同样在三灶镇，与1-3期不相连），命名为新世界康桥。4期【三灶板块】新世界花园为三灶规模较大社区，社区配套较为完善，四期康桥开盘消化率65%——数据来源：西区市场调研分期情况套数建筑形态产品户型销售进度一、二、三期约3000套6层、9层、11层60-180㎡全部入住四期1080套18层、31层60-170㎡