房地产市场与行业的发展趋势_广发证券赵强

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1、中国房地产市场与行业的发展趋势赵强广发证券发展研究中心2011年6月12日解题趋势与周期。趋势是周期的一部分，理解周期才能看清趋势长期与短期。趋势与时间是密切相关的，所以有短、中、长之分住宅与商业。不同类别的房地产有不同的驱动因素。本篇报告主要分析住宅市场目录一、认识规律——房地产市场的周期波动二、中国住宅市场的长期趋势三、中国住宅市场的短期趋势图：FreddieMacHousingpriceIndex认识周期——以美国住宅市场为例资料来源：CEIC广发证券研究发展中心图：FreddieMac房价指数同比涨幅认识周期——以美国住宅市场为例资料来源：CEIC广发证券研究发展中心图：NewOneF

2、amilyHousesSold认识周期——以美国住宅市场为例资料来源：CEIC广发证券研究发展中心图：1976年以来，美国住宅市场的周期波动认识周期——以美国住宅市场为例资料来源：CEIC广发证券研究发展中心小结房价：“长期上涨”与“周期波动”的叠加成交量：围绕“均值”的“周期波动”周期：从“价量齐升”到“价量齐跌”……往复循环目录一、认识规律——房地产市场的周期波动二、中国住宅市场的长期趋势三、中国住宅市场的短期趋势图：中国商品住宅销售面积与均价中国住宅市场的长期趋势资料来源：CEIC广发证券研究发展中心图：中国办公楼销售面积与均价中国住宅市场的长期趋势资料来源：CEIC广发证券研究发展中心

3、对中国房地产市场的几点概括改革开放后，中国房地产市场重新起步写字楼市场在1990－2003年出现过完整的周期住宅市场在1998年房改前规模太小，周期波动可忽略不计具有争议的关键问题:中国住宅市场是否存在泡沫？泡沫是否会破灭，何时破灭？我们的回答：泡沫一定存在，破灭的前提是实际利率的上升，当前有不好的迹象，但政府的控制能力强，要观察……为什么说泡沫一定存在？房地产投资过多，国民经济及地方财政对房地产依赖太大，是不健康的表现。房价过高，脱离普通老百姓负担能力。房价收入比和租金收益率不正常。民众接受“房价不灭神话”，是危险的信号。图：美国住宅投资占GDP的比重繁荣能否持续？资料来源：CEIC广发证券

4、研究发展中心图：日本住宅投资占GDP的比重繁荣能否持续？资料来源：CEIC广发证券研究发展中心图：中国房地产投资占GDP的比重繁荣能否持续？资料来源：CEIC广发证券研究发展中心图：上海房价的可负担能力一线城市房价收入比过高图：广州房价的可负担能力二线城市房价收入比相对合理图：四大城市二手住宅租金收益率租金收益率持续向下图：二手住宅租金收益率与十年期国债收益率差值房价显然存在泡沫泡沫何时破灭？在房地产价格崩溃之前，可以明显地观察到实际利率的上升，崩溃之后也得以维持（2003年，IMF对15个工业化国家——美国、英国、加拿大、法国、德国、意大利、日本、澳大利亚、丹麦、芬兰、爱尔兰、荷兰、挪威、西

5、班牙和瑞典，1980年以来的数据研究的结论。我们对泰国、日本、台湾、中国香港、美国(次贷）案例的研究，都证明了上述结论。图：泰国四大商业银行贷款利率变化泰国的例子资料来源：CEIC广发证券研究发展中心利率于94年12月达到低点，97年3月起，息口陡然升高图：香港存款利率变化香港的例子资料来源：CEIC广发证券研究发展中心图：美国联邦基金利率变化美国次贷的例子资料来源：CEIC广发证券研究发展中心当前乃多事之秋国内：通胀尚未完全控制、银行信贷收缩、股市开始低迷、贸易顺差减少……流动性进入紧缩阶段。国外：各国通胀四起，开始加息，欧债危机、美国经济复苏缓慢，可能出现二次探底……图：外贸顺差与人民币汇

6、率货币过剩是投资性需求的基础图：广义货币供应（M2）同比增长率货币供应进入紧缩阶段图：金融机构存款准备金率变化提高准备金率回收流动性图：金融机构存贷款基准利率利率的调整较为滞后图：波罗的海干散货运价指数投资增速在海运价格上的体现资料来源：CEIC广发证券研究发展中心图：中国集装箱运价指数投资增速在海运价格上的体现资料来源：CEIC广发证券研究发展中心中国政府的掌控能力较强利率尚未市场化。政府宁愿采取数量化工具，也不愿大幅加息。人民币不可自由兑换。国外流动性收缩对中国影响不那么直接。防止黑天鹅事件的发生。例如通胀一直控制不住，经济下滑过快过猛……结论……目录一、认识规律——房地产市场的周期波动二

7、、中国住宅市场的长期趋势三、中国住宅市场的短期趋势图：商品住宅当月销售面积同比增速短期的主要影响因素政策调控经济危机经济过热通胀预期新国八条当前的楼市怎么样？“量”——重点跟踪34个城市，73％环比上升，5月合计成交环比增长12.3%“价”——维持小幅上涨“结构”——中部复苏、西部回落，京沪低迷；图：五大重点区域月度成交套数附图表图：重点区域成交情况－长三角重点城市成交情况图：重点区域成交情况－珠