20170405-广发证券-房地产行业：政策观察：分类调控持续深入

《20170405-广发证券-房地产行业：政策观察：分类调控持续深入》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、夺有持有4-0533-2733-2733-21今年两会之后，我们针对本轮政策调控写了一篇题为《只知清风徐来，不察春寒料峭》的报告，中央层面对于房地产行业的表述，一方面是侧重长效机制建立，促进行业平稳发展，另一方面是强调因城施策，并继续去库存。虽然没有直接提及“房价”,但是，“引导房地产投资行为、合理引导预期”的定调,事实上从侧面反映了政府对于地产的态度。于是，我们看到，3月下旬以来，各城市再次密集出台收紧的政策措施，包括原有调控政策力度加码、更多三四线城市和县级市加入调控行列，对于二手房市场特别是中

2、介机构进行严厉的管控，在部分热点城市还推出了“限改”和“限售”的政策手段。中央表述平稳，而地方政策不断，本轮调控的决心不宜低估。我们预计，进入二季度后，新房和二手房整体的成交量，在严密的政策环境中将继续下行,而此前表现较好的中西部三四线城市，随着需求释放以及基数升高等因素，未来同比升幅也将收窄。同时，“因城施策”调控思路将延续：一方面,从政策手段来看，不排除更多热点城市继续加码现有政艇的可能（特别是信贷层面，如二套房“认房又认贷”）；另一方面，中西部三四线城市仍在去库存的过程中，需要货币化安置、财稅

3、补贴等政策配合（当然这都受到地方财政能力的约束）。综合来看，我们维持对房地产板块“持有”的投资评级,小周期政竟收紧仍在继续，ROE的提升较为困难，主流地产板块的估值仍^）务承压。不过，从企业发展的角度来看，龙头房企在行业调控阶段的集中度会更快地提升,融资和拿地等资源获取方面相对中小房企具备更大的优势。新房市场调控加码，成交整体继续下行继去年国庆假期期间20多个一二线城市重启限购限贷之后，新房成交量环比出现了比较明显的回落，同时这些城市的房价也呈现环比止涨的态势。但是，在一二线城市调控之后，这些城市周

4、边的三线城市或其附属的县级市，在今年春节前后新房成交量大幅上升，统计局公布的全国新房销售面积在今年月同比上升25%,以三四线城市为主的中部和西部地区同比分别上升了33%和36%。热度不仅体现在量上，这类城市的房价也出现了较快的升幅，我们统计北京、上海、深圳周边的三四线城市或者县级市，今年以来房价的同比涨幅平均超过60%。表1:统计局地区划分标准地区划分统计省市数量统计省市范围东部地区11北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南中部地区8山西.吉林、黑龙江.安救、江西、河南、湖

5、北、湖南西部地区12内蒙古.广西.重庆、四川、贵州、云南、西藏.陕西.甘肃、青海、宁夏、新疆数据来源：统计局，广发证券发展研究中心图1：中部和西部地区20仃年1・2月新房销售面积升幅趨预期20%201020112012201336%-14%20142035201617M2■东部地区新房销售而积同比■中部地区■西部地区数据来源：统计局，广发证券发展研究中心表2：核心城市圏周边三四线城市二手房价格升幅情况城市圈市县2017年3月相比2016年3月升幅2017年3月相比2016年9月升幅北京周边涿州80%

6、38%固安91%28%香河122%22%廊坊100%33%三河75%6%大厂66%29%永清71%27%深圳周边东莞松山湖76%17%惠州惠阳27%13%上海周边嘉兴嘉善40%13%苏州昆山42%0%数携来源：搜房网，广发证券发展研究中心在这样的背景下，进入3月后，政策调控从力度上进一步加码升级、从范围上进一步蔓延扩散。限购方面，已经限购的城市细化区域执行标准、继续提高购房资格的门槛，此前未限购的房价热度较高的城市也开始限购。限贷方面，二套房认定标准几乎一律收紧至“认房又认贷”。与2011年相比，限

7、购和限贷政策更为严厉，并且从我们草根调研的反馈来看，地方政府以及商业银行等对于调控政策的执行和落实，态度更为坚决。反映到新房成交上，年初以来我们统计的各线城市都出现了明显的同环比下行，4个一线城市新房成交同比下降23%*14个二线城市同比下降17%、30个三四线城市同比上升10%（升幅收窄）。随着政策继续保持收紧状态,预计这_趋势将会持续。在本篇报告末尾处，我们附上了最新的调控政策一览表，供投资者参考。表3:部分热点城市调控升级情况城市实施日期本市户轴非本市户籍纳稅条件首套房（无贷）首条房（有费）二

8、套房（无贷）二套房（有贷）天津17.03.31升级1限购2套限购1套3年內连续2年本30%:外40%认房又认贷，60%60%16.10.01重启后不限购限购1套无需本30%：外40%■■■重启前不限购不限购n.a.30%30%福州17.03.28升级1限2（144下）限购1套连续1年本30%;外40%本市五城区内50%16.10.06重启后限2（144下）限购1套连续1年本30%;外40%40%■■■重启询不限购不限购n.a.25%30%杭州17.03.28升级3限购