德国住房租赁市场发展的主要经验及启示44

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1、德国住房租赁市场发展的主要经验及启示摘要：2010年12月，中央经济工作会议强调，要加快推进住房保障体系建设，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难。发展住房租赁市场成为解决我国低收入群体住房的一个重要措施。目前，很多国家在解决本国居民的住房问题上都不同程度地采取了这一措施，尤其是德国。本文以德国为例，重点研究了德国住房租赁市场发展的主要经验，并结合中国实际，构建我国住房租赁市场的发展路径。关键词：德国住房租赁主要经验启示一、租赁住房的双重属性根据使用者对住房占有方式或住房消费方式的不同，通常将住房分为租赁住房与自有住房两类。对于自有住房，使用者享有完全产权，如所有权、使用

2、权、收益权、处置权等，同时，可以在市场上自由买卖住房。对于租赁住房，使用者只具有合同期内的使用权，所有权、收益权、处置权归租赁房主所有。自有住房不一定自住，也可用于租赁。租赁住房有双重属性。一方面，租赁住房首先是一种商品，具有商品属性，其租金价格由市场供求关系决定，租金结构中必然包含了房主所要求的利润，一般是比较高的。住房的市场租金和市场买卖价格其实是内在地一致的，所以，买不起住房的人也较难长期接受市场租金的。市场租赁住房一般为私人或住房机构所有，以盈利为目的，租赁方式是自由寻找、自由成交。另一方面，租赁住房还有特殊属性，即社会保障性，是解决中低收入人群、新就业人员、外来务工人员等住房

3、困难的一个产品，其突出表现在于它是确保居民生存的基本物质条件，是人们最基本的生活资料和第一必需品。那些中低收入家庭虽然不具备购买住房或市场租赁住房的消费能力，但“居者”应该“有其屋”，住房租赁市场上的住房租赁不能完全由市场决定。保障性租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，租金价格低于市场价7或承租者能承受的价格。对于租赁住房，过于强调其商品属性，忽略其社会保障属性，完全依赖市场实现其供求均衡，必然会引发分配不均、房产泡沫等问题。此外，提起保障性租赁住房的投资与建设，人们自然会想到这是政府的责任。的确，凡是保障性功能的问题，政府都应该首当其冲、责无旁贷，在任何情况下，住房保障都

4、是政府考虑的重大事项，是政府应该承担的固有的社会责任。然而，政府的作用不能仅仅停留在花钱投资上，因为政府作为社会的代表需要做的事情、需要花钱的地方太多了，财政永远是紧缺的资源，更重要的是需要引导民间资本来投资建造。投资建造只租不售的保障性租赁住房，靠民间资本完全自愿是不可能的，这就需要政府的指导和适度的强制性，也就是说政府可以通过法律法规等行政干预形式，强制要求具有一定开发规模的房地产公司建造一定比例的保障性租赁住房，从而实现政府的社会职能。二、我国住房租赁市场存在的问题住房市场是买卖和租赁并重的市场，租房应是城镇居民居住的第二选择。近些年来，由于各种利益的驱使，从政策导向和居民获取、

5、解决住房问题的意识上看，租赁方式被边缘化。住房市场结构明显失衡，直接影响到房地产市场持续健康发展。（一）通过租房解决住房问题的思想意识淡薄。截至2011年3月末，我国自有住房率高达80%，租赁住房率不到20%，而发达国家的自有和租赁比例大致是各占50%（于炼，2011）。我国“重买轻租”、“租房不如买房”的住房消费观念根深蒂固，租赁住房市场一直被忽视。人们总觉得租房居住非长久之计，只有拥有房屋的所有权才算解决了住房问题，生活才安心，把“居者有其屋”误读为所有家庭都拥有一套“产权房”，忽视了对租赁住房的需求。正是在这种文化观念的影响下,不少中低收入家庭深感巨大的购房压力。增强我国居民的“

6、租房”意识是我国住房租赁市场进一步发展的先决条件。（二）相关政策法规缺失，政府效率有待进一步提高。从整个住房租赁市场来看，我国缺乏专门的房屋租赁法或相关租赁法规，租赁房屋的详细标准及租赁登记备案等缺乏细则，而且租房市场长期缺乏权威的统计信息，供需情况、房源分布、租金等没有统计部门的准确数据，政策制定与居民租房缺乏信息支撑，导致承租人或出租人权益未得到有效保护，租赁市场乱象7频生。对于我国提倡的公共租赁房建设发展（包括廉租房），由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力、物力和财力，这对政府的资格审查、后续管理等效率均提出了更高的要求，而且全国各地建设标准差

7、异较大，国家层面的针对公租房的法规制度或指导性意见无法统一或规范。（三）缺乏房地产企业涉足的住房租赁供应体系。一是税率过高。现行的政策安排基本上是鼓励住房出售,企业经营租赁住房税负占租金收入的30%左右，在这种税率下，企业基本无盈利可言,因此开发商和机构投资者很难涉足住房租赁的投资和经营。二是房地产企业投资经营住房租赁缺乏长期稳定的融资渠道。与投资出售的住房相比，投资供出租的住房需要长期占用资金，且资金量较大，投资回收期一般要30-40年，因此