住房租赁市场管理的国际经验及启示

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1、□纪瑞朴佞房観赁市场管理的国Hi,常态。徳国是欧盟成员国中租房率最高的国家，租房是家庭住房的主流，有57%的家庭是靠租房过H子，拥有住房产权的家庭仅占德国家庭总数的43%,其中年轻人租房的比例高达76%,“丁克族”家庭租房的比例为52%,购买住房的主要是人口多的家庭和高收入者。在发达国家，很多居民之所以选择租房，主要是租赁市场高度发达，房源充足，同时政府对租赁房屋的建造质量和租金价格实施严格监管，租金低廉，低收入家庭还可以得到租金补贴，租房比买房更方便、更实惠，而且相关法律法规健全，房客权益能够得到近乎完美的保障,租房的牛活质量与住在自家的房子里儿乎没有区别。发达国家管理住房租赁

2、市场的成功经验值得我国学习借鉴。1政府主导租房建设，完不成目标地方政府受处罚德国与中国迥然不同，房地产业不允许当作创造利税、拉动GDP的“支柱产业”，而是与医疗、教育一样被视为社会福利制度的重要组成部分，各级政府均把推动福利住房，即由国家资助建造、租金较低、专门租给低收入家庭的住房建设作为必须履行的职责。二战后，面对房源极其短缺的局面，德国大力兴建社会福利住房，政府不直接投资，但向开发商捉供税收减免优惠、无息贷款或低息贷款（利率仅0.5%）,房屋建成后优先以成木价租给政府指定的低收入家庭，成为公共租赁市场的一部分。法国政府规定，在人口超过5万的城镇中，廉租房占全部住房的比例不得低

3、于20%,否则地方行政领导部门将受到处罚o2010年法国有666个市镇因保障性住房比例未达到最低20%的要求而受罚的罚金总额达7620万欧元，其中巴黎市为1510万欧元。目前法国近万个市镇中绝大部分建有廉租房,在一些移民聚居的市镇，廉租房数量通常占总住房数的30%以上。法国还惩罚拥有空房不出租的房东，规定如果有空房不出租，必须缴纳空置税。FI木立法要求各地方政府要根据市场需要及时提供廉租房，房源可以通过政府自建、购买、租借等方式提供。中央政府对于地方政府自建、购买和租借廉租房提供一半的资助对于廉租房因地震等自然灾害损毁而进行重建的，中央政府提供高达2/3的重建费•用；翻修廉租房，

4、中央政府补贴1/3的费用。英国；成立非赢利性机构——住宅协会专门负责廉：租房的兴建和出租，其建设资金近50%來源于每年政：府拨款，其余则通过收取房租、从银行借款、发行债；券或从私营部门筹资等方式获得。另外，英国政府在：批准开发商建造商品房时，同时会要求其建设一定比：例的廉租房。：2立法规定廉租房建造标准•避免廉租房建成低质；房：日本立法规定，廉租房并不等于低质房,更不是；劣质房，必须依照法定标准建造，而且要健全防火防

5、灾措施。口本廉租房多为中小型实用户型。当廉租房：有必要翻建时，日本法律规定地方政府必须及时进行：翻建,且要为住户提供临时住所。；法国廉租房在电力配套、二氧化碳排放以

6、及节水•方面均优于普通商品房，有40%的丿兼租房还被评为：“环境优美住房”。；英国不少廉租房建造在城市繁华区域，在首都伦：敦，很多廉租房建在城市的中心区，如滑铁卢火车站：附近和风景秀丽的富勒姆地区，其周边交通、商业和：文化体育设施齐全，与一般民宅的区别只是住户较；多，楼房较高。同时，英国政府还设立租户服务局，：负责监督廉租房的建设和管理，听取租户的诉求，确；保其得到优质服务。i3合理确定租房对象•公幵征集入住者；口本廉租房入住必须满足两个条件:一是属于低；收入人群，二是目前存在明显的住房困难。入住者必：须公开征集，政府通过报纸、告示牌等方式让区域内］的民众知晓，以防止昭箱操作。山

7、于应征者多于房源，：日本多数地方政府采取抽签方式确定入住者，孩子多：的家庭、有残障人士家庭、原子弹受害者、公害病患：者、需要照顾的老人、拥有2名学龄前儿童家庭、家；庭暴力受害者等可优先抽签。•徳国社会福利住房主要面向低收入群体、多子女；家庭、老人和残疾人，而对于入住者的选择顺序，政：府规定总体原则是“对需求最紧迫的人优先考虑”。法：国政府规定所有人均收入不超过一定标准的家庭都可

8、申请廉租房，其上限相当于“夫妇双方都是低级公务：员的三口之家”。14政府制定房租指导价•随意提价遭严惩在发达国家，房地产领域不属于完全的市场经济，即使是商品房出租，房租价格也不是完全山房东说了算，政府均有

9、一定的管制。徳国实行房租“指导价”制度，各级政府的住房管理部门会同房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，按照房屋的地理位置、交通状况、房龄、质量及节能情况制定“租房价格表”。指导价具有法律约束效力，如果房东所定的房租超出指导价的20%,则视为“房租超高”。根据《经济犯罪法》，房客可以向法庭起诉，不仅房租应立即降到“合理房租”范围内，而且房东还会受到最高10万马克的罚款。如果房东所定的房租超出指导价的50%,则视为“房租暴利”，最高可判处三年徒刑。另外，徳国严格限制房租过快上涨。《民法