资产评估教学大纲(考试)

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1、第一章概论第一节：资产评估的基本概念和特征本节应掌握：资产评估的概念及特点；熟悉：资产评估的基本要素。一、资产评估：资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。二、资产评估的基本要素1、评估人（主体）2、评估的对象（客体）3、评估依据4、评估的目的（特定资产业务）5、评估原则6、评估规程（评估必须遵循的规则与程序）7、评估价值类型8、评估方法（成本法、收益法、市场法）9、评估

2、假设10、评估基准日三、资产评估的特点1现实性以评估基准日为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行评估。1、以实际状况为依据2、以现实状况反映未来3、强调客观存在2市场性模拟市场条件下，对资产确认、估价、报告。1、评估资料源于市场2、评估结果接受市场检验3预测性以资产未来时空的潜能说明现实。4公正性评估机构与人员应与资产业务的当事人无利害关系——组织保证。评估必须按法定的程序、准则进行——技术保证。5咨询性评估结论仅仅是资产作价意见，无强制执行的效力。最后的成交价是由买卖双方讨价还价决定的。第二节资

3、产评估的对象和分类本节应掌握：资产评估的对象和特点；熟悉：资产评估的分类；了解：资产的分类。一、资产评估的对象1、资产评估的主体（1）、评估机构（法人）（2）、专业评估人员（自然人）2、资产评估的客体二、资产的分类1、按被估资产是否具有综合获利能力分：单项资产与整体资产单项资产——单台资产；评估的是单个生产要素的价格整体资产——一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体，例如企业；评估的是资产综合体的获利能力区分标准：一是看是否由多个单项资产组成；二是看能否单独计算获利能力。2、根据被评估的资产能否独立存

4、在分：可确指资产(有形资产和除商誉外的无形资产)与不可确指资产3、根据评估对象分类：机器设备评估、房地产评估、流动资产评估、无形资产评估、长期投资评估、企业整体评估、资源性资产评估。三、资产评估的分类第三节资产评估的目的和价值类型本节应掌握：资产评估的价值类型；熟悉：资产评估的目的；一、资产评估的目的狭义：仅指产权变动资产流动时的评估广义：多种目的二、资产评估的价值类型（P25）第四节资产评估的假设前提本节应掌握：交易假设、公开市场假设、持续使用假设；熟悉：清算假设；一、交易假设：二、公开市场假设：三、持

5、续使用假设：四、清算假设：（P31）第五节资产评估的原则资产评估的经济原则（P33）第六节资产评估与会计核算的联系与区别本节应掌握：资产评估与会计核算的联系与区别一、资产评估与会计核算的联系和区别联系：会计计价和财务报告利用资产评估结论；在企业兼并、重组等产权变动中，资产评估结果又是企业建账的依据。区别：基本职能不同；资产确认和计价依据不同；两者目标不同第二章资产评估的基本方法第一节资产评估的市场法本节应掌握：市场法的具体评估方法；熟悉：市场法的基本概念和理论基础；了解：市场法的基本前提和市场法的优缺点。

6、一、市场法的理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。二、市场法的基本前提1、充分发育活跃的资产市场。2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。三、市场法的基本程序和相关参数（一）寻找参照物。（二）调整差异1、时间因素2、区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数>1。一般以被评资产为1003、功能因素功能系数法4、成新率因素5、交易情况调整（三）确定评估值将若干个经过调整的调整值进行加权平均或

7、算术平均，确定评估值。四、市场法的具体评估方法：类比调整法交易案例A的调整值＝参照物A的成交价×时间因素系数×区域因素系数×功能因素系数×情况补正系数例某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：参照物ABC交易单价5,0005,9605,918成交日期2002.62002.92002.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高

8、于市价4%正常被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。参照物ABC交易单价5