房地产户型配比的利润最大化

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1、问题：在给定产品类型单位面积的售价、成本、税费和规划设计条件的情况下，户型应如何配比才能达到利润最大化？情况一：已知某地块的规划设计条件为：容积率≤1.6，限高24米。则该地块只能建低层和多层住宅，我司低层住宅的容积率做到0.6-0.8（现按0.8计算），多层住宅的容积率一般做到1.5，因此容积率不受限制。P：总利润；P1=低层住宅单位面积的利润；P2=多层住宅单位面积的利润；S：总占地面积；S1=低层住宅占地面积；S2=多层住宅占地面积；R：容积率；R1=低层住宅容积率；R2=多层住宅容积率；总利润对于某一地块，各产品类型的售价、成本和税费确定后，可算得单位面积利润。故上述P

2、1、P2、S为已知量。P为关于S1的一次函数。当时，总利润P随S1增长；否则总利润P随S2增长。而根据我司一般规划，R1=0.8,R2=1.5。故当P1/P2>1.875(=1.5/0.8)，P为关于S1的增函数。即，低层住宅单位面积利润与多层住宅的比值大于1.875时，低层住宅建得越多，总利润越高。当P1/P2<1.875(=1.5/0.8)，P为关于S1的减函数。即，低层住宅单位面积利润与多层住宅的比值小于1.875时，多层住宅建得越多，总利润越高。公式：P1/P2>1.875（多层住宅与低层住宅容积率的比值），则低层越多，利润越高；反之则多层越多，利润越高。解释：P1R1

3、和P2R2是低层住宅和多层住宅的单位土地面积的利润。要达到利润最大化，就要多建单位土地面积的利润高的产品。如P1R1〉P2R2，即，则低层越多，利润越高；反之则多层越多，利润越高。下面举例说明：项目投资分析举例　低层多层低层多层占地面积（亩）500.00500.00800.00200.00地价（万/亩）100.00100.00100.00100.00容积率0.801.500.801.50销售单价（元/㎡）9000.005000.009000.005000.00楼面地价（元/㎡）1874.991000.001874.991000.00规费（元/㎡）166.00166.00166.

4、00166.00开发成本主体建安成本（元/㎡）2100.001900.002100.001900.00公建配套及绿化（元/㎡）300.00300.00300.00300.00房地产开发费用销售费用（元/㎡）270.00150.00270.00150.00管理费用（元/㎡）409.50227.50409.50227.50财务费用（元/㎡）84.2477.2284.2477.22营业税及附加（元/㎡）495.00275.00495.00275.00税前利润（元/㎡）3300.27904.283300.27904.28所得税（元/㎡）825.07226.07825.07226.07单

5、位面积净利润（元/㎡）2475.20678.212475.20678.21各产品可售面积（㎡）266668.00500002.50426668.80200001.00各产品总销售收入（万元）240001.20250001.25384001.92100000.50各产品总利润（万元）66005.7233910.86105609.1513564.34住宅产品利润合计（万元）99916.57119173.49上述的P1/P2=3.65>1.87，故低层住宅越多，总利润越高。情况二：已知某地块的规划设计条件为：容积率≤R，无限高条件。则该地块可建低层、多层和高层住宅。关于地块的户型配比

6、如下分析：P：总利润；P1=低层住宅单位面积的利润；P2=多层住宅单位面积的利润；P3=高层住宅单位面积的利润；S：总占地面积；S1=低层住宅占地面积；S2=多层住宅占地面积；S3=高层住宅占地面积；R：容积率；R1=低层住宅容积率；R2=多层住宅容积率；R3=高层住宅容积率；限制条件有如下三个：总面积总利润综合容积率须小于限制容积率R，故从户型配比的利润最大化分析考虑，关键在于比较单位土地面积的利润P1R1、P2R2和P3R3。哪种产品单位土地面积的利润高就应多建哪种产品。（在此情况下，需注意不能超过限制容积率）项目投资分析举例　低层多层高层占地面积（亩）500.00250.

7、00250.00地价（万/亩）100.00100.00100.00容积率0.801.503.00销售单价（元/㎡）9000.006000.005000.00楼面地价(含契税）（元/㎡）1874.991000.00500.00规费（城市配套、人防等规费）（元/㎡）166.00166.00166.00开发成本主体建安成本（元/㎡）2100.001900.002000.00公建配套及绿化（元/㎡）300.00300.00300.00房地产开发费用销售费用（元/㎡）270.00180.00150.0