张家港长江花苑金港湾整合营销方案

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1、www.fdcsky.cn长江花苑·金港湾一期整合营销方案目录序言第一部分：市场背景分析一、金港镇区域概况二、楼市发展现状及趋势分析三、竞争楼盘分析第二部分：项目分析一、项目概况二、项目SWOT分析第三部分：项目总体定位一、楼盘整体定位二、项目定位的理由三、项目定位的支持点四、案名、广告语及风格基调五、项目目标群体的锁定及分析第四部分：整合推广策略一、项目推广总思路二、价格策略三、销控策略四、客户积累策略五、媒体策略六、广告策略七、现场销售策略第五部分：分期推广执行一、准备期二、预热期三、热销期四、扫尾期第六部分：营销管理第七部分：推广费用预算及总体安排第八部分：广告表现一、广告文案二、广告

2、设计www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn序言一个楼盘的成功并非是在最后取得的，而是在开始。当开发商完美地将自身优势与外部条件有效结合，一个有生命力的产品也将应运而生，它代表走向成功的最关键一步。为了使长江花苑·金港湾能在金港镇百舸争流的竞争环境中，取得理想的销售业绩，我们对该区域市场进行了系统深入的调查研究，并制定了初步的整合推广方案，以期为贵公司提供一个客观、专业的参考依据。百鸿作为一家成熟的专业广告策划公司，深知与客户合作过程中自身责任重大，不敢丝毫懈怠。公司全体同仁无论是案前准备还是案中执行，都将兢兢业业，以专业服务贯穿始终。在此，谨向贵公司给予我们珍贵的提案机会表示由

3、衷感谢！百鸿广告公司二ＯＯ六年十一月十五日第一部分：市场背景分析一、金港镇区域概况金港镇是张家港市市区的组成部分，位于张家港市西北部，北濒长江，西接江阴市，东连杨舍镇，境内有对外开放的国际贸易商港张家港港和江苏省张家港保税区、张家港保税物流园区、扬子江国际化学工业园，有双山岛旅游度假区和香山风景区。全镇总面积134平方公里，集镇建成区面积20.7平方公里。全镇辖南沙、后塍、德积和双山4个办事处，有31个行政村和12个社区居委会。全镇总人口24.82万人，其中户籍人口17.06万人。预计到2020年，规划建设用地40平方公里，人口32万人。2005年，全镇一、二、三次产业比例为2.5∶52∶4

4、5.5，全年完成地区生产总值62亿元，财政收入3.7亿元，农民人均纯收入9110元。该镇已逐渐形成以化工、纺织、机械、物流等为主体的临港型经济体系，并成为张家港市“一城两翼”总体规划中的城市副中心。按照“发展之城”、“宜居之城”、“生态之城”、“个性之城”的发展定位，最近还提出了建设金港新城的规划设想。新城位于张杨公路以北、老套河以南、中华路以西、张家港运河以东，总面积7.5平方公里，与港区、后塍、南沙集镇相衔接。按照这一规划和功能定位，近年来先后新建了8000平方米的后塍农贸市场、1.7万平方米的德积元丰菜场，启动了1.9万平方米的南沙集贸市场易地新建项目和投资1.3亿元、2.8万平方米的

5、港区西菜场改扩建项目。2005年又启动了两大工程：一是新城区1号地块首个高档大型住宅小区建设，工程占地12.87万平方米，建筑面积19.8万平方米，总投资近5亿元；二是中港南路及景观桥梁建设，道路绿线宽度110米，总投资1.3亿元。此外，新城区内80万平方米的行政中心规划设计也在2005年完成。金港新城的规划进一步扩大了金港镇城区范围，为该区域内的房地产投资提供了更加广阔的发展空间和商业前景。二、楼市发展现状及趋势分析1、国内楼市纵观2006年中国楼市的发展，在前几年高速狂飙的惯性作用下，依然保持着小幅的增长。上半年商品房预售成交面积总体走势相对平稳，“国六条”及其细则文件的出台使得市场上呈

6、现出一定的观望态势，市场销量有了部分下降，但楼市价格依然保持着增长，全国仅上海、丹东两地楼价走低；www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn结合2005年新政后的市场反馈，经历过短暂的市场冷淡后交易量又迅速上扬，精明的购房者也已从数次的政策调控中熟悉了价格规律的真谛，刚性的住房需求和巨大的消费群体是支撑房价的主要因素。因此，我们预测2007年，全国特别是长三角地区在经济增幅持续走高的背景下，楼市需求依然旺盛，楼价增幅将保持在一个稳定的水平，部分地区则会有所下降。另一方面，未来新建商品房结构性矛盾将在一定程度上得到缓解。房地产业发展重点将更多的倾向于中低价位、中小户型，更多解决当地居

7、民的住房需求。未来新增土地供应中，70%将用来开发90平米以下住房，随着这一政策的落实，适应中低收入家庭的单套住房价格会总体平稳。2、张家港楼市我们首先来看一组关于张家港房地产市场2006年上半年的统计数据：投资总额新开工面积预售商品房供应量商品房预售情况商品房预售价格商品房空置情况（一年以上）2006年1-6月18.84亿元39.39万平米669970平米预售面积532332平方米，供求比为1：0.79。市