花苑广场策划方案

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1、1项目SWOT分析21)优势22)劣势23)市场机会点24)市场威胁点32新一期户型产品分析33目标客源44市场定位55形象主题及命名66商业裙楼配套建议87项目优化建议91)架空层和4层的处理——连接起来打造成为一个泛会所92)新一期外立面视觉美化93)入口大堂设计成为某种特色风格，提升项目的形象94)示范单位105)售楼部建议106)临南桂东路住宅单位劣势弱化建议11-12-花苑广场新一期策划思路1项目SWOT分析1)优势4位于桂城新城区，城市规划及市容市貌良好4周边道路宽阔，绿化良好，适宜居住4刚好在桂澜路以西，处于桂城及佛山居民的心理认同地带4周边配套比较完善，可基本满足日常生活需

2、求4项目前期居住环境朴实而人性化，已形成成熟的居住氛围2)劣势4项目品牌知名度不高4项目前期总体上给人的形象档次不高4项目地块窄长，且大部分单位面临南桂东路主干线，噪音因素影响大，不利于营造良好的社区园林及居住环境3)市场机会点4项目前期开发的住宅社区入住率高，其业主有可能再次成为项目新一期的业主-12-4项目前期成熟的居住环境对购房者有一定吸引力1)市场威胁点4主要是来自附近桂平路一带楼盘的竞争威胁1新一期户型产品分析新一期的户型产品以大三房单位为主，是舒适成熟型的户型，具体产品户型分析如下：花苑广场新一期户型统计A区：户型面积（㎡）套数比例二房二厅971211.8%三房二厅121～12

3、89088.2%合共102100%B区：户型面积（㎡）套数比例三房二厅112～17118894%复式28046%合共192100%合共：户型面积（㎡）套数比例二房二厅97124%三房二厅112～17127894.5%复式28041.5%合共294100%-12-1目标客源以项目所在地理位置及户型产品的设计，本项目新一期目标客户应是：桂城区、平洲区、佛山城区工作的各阶层人士其主要细分为以下群体：※城区上班族※工厂一般管理层人士※生意人士客户群的主要特征：年龄特征：年龄介于28—45岁，已婚者居多收入：以中高收入者为主，有较多积蓄，收入相对稳定户籍：本地和外地户籍各占一定比例家庭结构：以3—4

4、口之家为主购房消费特征：I.希望居住地距离工作地点不太远II.要求交通方便III.多采用按揭付款方式，IV.所接受住宅单价3000元/㎡左右，总价30万—40万之间，月供1000—2000元较适宜。-12-1市场定位根据本项目现状及目标客户分析，建议项目的市场定位为：桂南最成熟小区之压轴升级版定位思路：※前期开发的住宅社区居住氛围已经成熟，相比附近的楼盘而言确实人气鼎盛※由这样一个人气旺盛的小区再次推出其“升级版”，无论是原业主及其他目标客户都比较接受※以这样的姿态推出市场可有效加强原发展商及项目的品牌知名度-12-1形象主题及命名项目现时的命名在市场似乎已有“湮没”之感，为使目标客户耳目

5、一新，并有效地提升项目整体形象，建议在继续沿用“花苑广场”作基础命名的基础上，可给予新一期一个新命名，使项目能以全新形象出现，在民众心目中留下较深刻的印象。促进推广宣传。命名建议花苑广场·花旺府第命名诠释：——“花”承接原来“花苑广场”的命名，花代表美丽、美好的事物，让人们有无穷的遐想；——“旺”表示社区已处于一个成熟的居住氛围中，也暗示入住之后可以“旺人、旺丁、旺财”；——“府第”即居所的意思，表示尊贵高雅的住处，因为项目新一期是前期产品的“压轴升级版”，故相比一期自然显得尊贵高档；-12-——“花旺府第”，听起来悦耳动听、大气，给人流下的印象深刻，又巧妙地反映了项目的档次形象。“花旺府

6、第”的形象可通过软硬件来充分表现：硬件——售楼部装饰、园林风格、大堂特色风格、示范单位及看楼通道的装饰等软件——楼书、单张、广告（平面、影视、车身、户外广告等）-12-1商业裙楼配套建议项目裙楼3层，其商业配套建议遵循以下几个原则：※项目所在区域并不是商业区域，但对面的南海城市广场已经具备了较为丰富的商业设施形态，故本项目的裙楼商业经营业态、招商宜从互补角度来考虑※花苑广场周边的机关单位较多，商业部分的配套可以从民众需求来考虑※商业配套不仅要考虑经营业态种类，也要考虑日后如何做到经营稳定※一、二、三楼的经营业态种类比例要配合好根据以上原则，敝司初步建议1~3层裙楼可以规划成为一个“内外式步

7、行街”，即：4首层为临街商业街42、3层为内街走廊式商业街因为进行商业配套规划、经营业态种类分布还要作较大区域的商业分布及需求等方面的市场深入调查，故在此暂提出一些原则性建议，供参考。-12-1项目优化建议1)架空层和4层的处理——连接起来打造成为一个泛会所项目面临南桂东路，首层先现临街的一半规划为临街商业门面，而邻近首期里面的一半则规划为架空层，敝司建议可把首层的园林空间和第4层架空层通过楼梯（或有特色的螺旋梯）直接连