天启 amp;开启：雅戈尔留下项目前期策略提报

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1、天启&开启：雅戈尔留下项目前期策略提报灵隐不隐，溪湖传承----雅戈尔留下项目前期策略提报----天启&开启机构二00七年十二月[壹]策略前思考。异地拓展，高调进入，今天所论已非单纯项目小项目，大企业，雅戈尔上市公司的背景更要求我们超越单纯项目在“宏观不明”的前提下，为项目设计安全性与灵活性兼顾的方案定位是战术，占位是策略如何将高价拿地带来的强关注，通过项目运作，转化为大口碑使雅戈尔成为破局绿城的杭城“品牌新贵”是我们所深刻关注的传统养成的[跟风趋势]。文化沉淀的[表皮主义]。西湖带来的[资源情结]

2、。三大城市特征品牌挑战–如何破局绿城的强势品牌压力？文化挑战–如何破局杭州固执的地域文化？资源挑战–板块亚地段如何摆脱资源缺陷？三大城市特征带来的三大项目挑战。西湖不是简单的“城市核”，而是真正的“杭州心”，挥之不去的资源情结控制着城市与地产。一个明显的例证就是，杭州公寓与别墅，并没有真正拉开价差,在“产品类型”背后，资源成了终极要素[城市特征]一西湖带来的“资源情结”。二文化沉淀的“表皮主义”优越，杭州人与生俱来的性格；不显，山水晕染的气质在不显与优越的矛盾之间，通过无语的外在（在建筑是为立面）完成了张扬杭州表现

3、出强烈的“第一眼豪宅”倾向。于是立面、景观成了关键要素。三传统养成的“跟风趋势”。俗话说杭儿风，杭城跟风趋势明显。从大平层到精装风，一夜之间成为趋势，这座城市没有长时间的个性，只有短时期的流行，因此，产品创新并不能成为核心竞争力只有立足于价值系统，并结合动态营销，占位品牌才能长治久安[项目挑战]一挑战/品牌挑战-如何破局绿城的强势品牌压力。雅戈尔两次高价拿地，在业界已引发强烈关注是“市场新进”，还是“实力新贵”，要求超越单纯项目视角，以品牌为目标指向将高成本压力转变为高附加值机遇，破局绿城二挑战/文化挑战–如何破局

4、杭州固执的地域文化。品牌、资源、景观、立面，外在元素主导了置业选择，杭州表现出强烈的“第一眼豪宅”价值倾向迁就？引领？颠覆？是个大选择三挑战/资源挑战–亚地段如何摆脱资源缺陷。与商学院地块相似，本案也属于大板块中的亚地段，高地价+低资源的矛盾在“资源情结”强烈的杭州市场，需要新的价值创新可行性探讨背景研读与。[贰]面临怎样的开发课题。在什么时间点上。我们在一座怎样的城市。一读城。新老角力，非西湖单极化发展的城市变局。[城市]四水归一，杭州的长三角核心化冲动西湖的非杭州打造钱塘江时代的国际步伐运河历史的文化复兴解决因

5、跨海大桥修建/产业升级不利/上海辐射增强带来的杭州被边缘化隐患现代城市的扩展需要中心，西湖时代应运而生。涵盖主城区和城西。土地资源紧缺，是城市房产价格的定义者，有机会就该进入，利用旧城改造的机遇，利用产品力突破，创造奇迹新时代需要新的城市扩展和形象，西湖时代已不能满足需要，因此提出城市东扩，迎来钱塘江时代，含钱江新城、滨江新区和萧山运河的渊源历史是城市开发的短板，不可能被忽视，因此运河时代的开启是城市深化发展、重视历史文化和城市精神文化营造和沿承的重要一环。西溪-之江生态豪宅聚焦经营生态，生态旅游，经营文化，形成对

6、接省会城市的省会化置业基地[多元化城市板块价值辨析]=〉滨江新城：形象提升/高端产业导入的跨江板块供需结构性失衡，腹地性发展面临杭州本地人价值认可问题=〉下沙新城：外来开发商散点开发带动的多元化人口副城人口混杂，带来后续板块增值的障碍=〉拱别板块：运河文明复兴带动的本土杭州人聚集板块区域属性转变带来的价格对接朱城的机遇=〉西溪-之江板块：生态资源带动的省级化高端板块对接省会的城市地位，存在门槛降低的别墅化机遇=〉西湖板块：非杭州化的国际化对接城市板块土地绝供，产品创新可以创造销售神话[空间]三面云山一面湖，向东的必

7、然，向西的趋势三面云山一面湖的地形限制，加之上海的经济级引力，城市向东成了杭州的必然。但资源至上的杭州人，在西湖绝供的背景下，寻找生活能够皈依的领地，政府西溪湿地的开发适逢其时，加之文教区传统的人文的延续,使得西溪开始成为高尚生活的趋势西湖单极变资源多核西湖钱江（城市向东）大江、国际性、时代感、产业支撑西溪（生活向西）湿地、杭州文脉、人文传统、自然生态[趋势一]价值对峙/钱江都会豪宅vs西溪自然大宅[趋势二]高端客源分化浙江人/杭州情结（省会情结）=〉更多聚焦于钱江沿岸杭州人/西湖情结（人文情结）=〉更对汇聚于西溪

8、周边70%杭州人/30%浙江人西溪留庄60%浙江人/30%杭州人/10%其他东方润园客源构成项目[客源]内外争地，杭州与非杭州人的居住分化与聚焦杭州已经不是杭州人的杭州，在文化承袭、城市形象、资源占有、地缘归属等多个价值点的角力下，在城市人口结构多元化的大背景下，板块开始带有阶层的烙印，不同的阶层开始选择属于他们的聚居所在本地客源外来客源老城区的外溢型、升级