项目地块分析0703

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1、目录华中软件园项目地块分析研究2一、地块基本概况2二、土地开发建设现状2三、地块周边环境分析3三、地块周边环境分析4四、周边区域配套分析7六、地块宏观分析141、与武汉城市空间的关系。142、与城市交通网络的关系1517华中软件园项目地块分析研究一、地块基本概况地块用地位于关山一路1号。空地原为土坡，现已平整完毕，地势整体东高西低，场地内植被率绿化较好，园区环境优美，山水环绕，周围邻近多处风景名胜，北有东湖风景区，西有南湖风景区，东有九峰山风景区，东北有马鞍山风景区。整体占地面积1620亩，规划总建筑面积100万平

2、方米，规划包括研发楼、办公楼、酒店、商务中心、娱乐中心、小户型公寓等。目前已经完成道路市政建设，部分研发楼已经投入使用。二、土地开发建设现状园区内路网建设较好，分布有纵横两条主干道；地块内基本市政配套基本成形，实现三通一平，具备大规模开发建设条件；地块目前只开发了临湖的数栋研发楼，部分已交付使用，另外二期研发楼开始施工。大部分土地还处于生地状态。1717三、地块周边环境分析东面：紧邻关山一路，该路段为关山的首席景观大道，道路均为宽30米的景观带，整洁平整，绿地面积较大，视野开阔。另一方面项目建成的E广场同道路绿化带

3、有机融合，形成独特风景。南面：南抵武黄铁路，地界东南为中建三局职工宿舍，多以5-6层为主，同时分布有在建住宅项目；南向邻近铁路，毗邻外环线。17西面：园区西向分布大量低层待拆前民房，西靠高压走廊。越过这些待拆民房，西面与中南民族大学、武汉科技学院接近，这两处大学分别拆除了周边6万、2万平方米的门面房，腾出空地建绿地。17北面：北接南湖南路。北向为在拆民房及在建小区，整体规划较乱。在关山一路太阳城，民院路与南湖南路交叉路口建绿化小游园。总结：整体而言，地块具有明显的规模优势，同时基础设施建设基本完成，已经形成良好的大

4、规模开发条件；地块与市内其他区域均保持较好的辐射联系；地块附近外围环境亟待改善，随着附近区域进一步发展，地块的整体公众形象将会更为完整。17四、周边区域配套分析n交通配套：（1）经过关山一路：48（鲁巷-关山-大彭村）510（鲶鱼套-关山-大彭村）529（汉阳门-关山-大彭村）586（楚雄大街-大彭村-关南小区）715（汉口火车站-楚雄大街-大彭村）168（武昌南站-大彭村-纸坊）166（武昌南站-大彭村-纸坊）733（鲁巷-鲁巷）（2）经过民院路：901（武昌南站-石板头-庙山）54（鲁巷-上钱村-东山头-石板头

5、-庙山）538（武昌火车站-上钱村-东山头-政法学院）583（江岸西站-东湖路-上钱村-东山头）590（航空侧路-民院路-茶山刘-东山头）整体分析，区域内交通配套比较完善、形成市内交通网络，形成了两横（珞瑜路、楚雄大街）三纵（民院路、关山一路、关山二路），但本地块片区发车次数频率比较低，且部分循环线路速度较慢，严重影响地块及附近区域对外的通勤能力；与本地直接关联的交通站点主要是大彭村和东山头；同时地块西向民院路沿线基本无道路联系(仅南湖南路)，影响民院路与关山一路两条光谷纵向主干道的横向联系。同时本地块片区紧邻武黄

6、高速，对外区域的交通辐射较强。n教育配套：华工、地大、民院、政法学院、科技学院等长江职业学院、湖北电大、职业城建学院、职业技术学院等、文达电脑等专业认证培训学校17华工附中、地大附中、民院附中、关山中学、文杰高级中学市交通技工学校、市冶金中等专业学校、市无线电学校湖北电子学校、湖北纺织学校关山小学、华师附小（在建）、实验小学（在建）、华师寄宿学校、光华私立学校、金地太阳城、关山春晓在建中的社区幼儿园。光谷区域高等教育齐全、属于全国智力密集区；中等专业教育较强，区域内基础教育较为较弱。教育设施主要分布于珞瑜路及民院沿

7、线，由于人口密度较低，除少数住宅小区规划由基础教育配套外，关山一路纵沿线深区域基本无教育配套。n商业配套鲁广购物中心、鲁广连锁超市、鲁广天赐家具城、中百超市、中百仓储（建设中）、楚天庐酒店、龙安酒店、金福胜酒店、龙景酒店、关山饭店、关山路步行街（建设中）、主要商业配套分布于鲁巷商圈，同时沿珞瑜路及民院适度扩张，新建住宅小区规划商业步行街。由于地块附近区于人口密度较低，商业设施比较缺乏、未形成基本的商业配套网络。除主要交叉路口区域分布有少量中低档次酒店外，区域内高档次商务设施严重缺乏，包括高级酒店、高级宾馆、中高档娱

8、乐休闲场所、高档餐饮等。n医疗卫生配套湖北中医研究院、湖北中医院附属医院、武汉市十二医院、长动医院，高校附属医院、企业附属医院、社区诊所。其区域医疗条件亟待改善。医疗卫生设施主要分布于珞瑜路及民院沿线及住宅小区的规划诊所，且分布数量少不均匀，医疗水平较低，缺乏大型医疗卫生设施，未能形成较为完善的区域医疗网络。本地块附近区域基本没有医疗设施。n文化娱乐配套光谷