房地产成本精细化管理大关键环节

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1、房地产成本精细化管理10大关键环节出于实战重在实效百锐地产大讲台杭州会议中心地址：杭州市莫干山路425号瑞祺大厦809室Tel:86-571-56834166/56834155/56834176Fax：86-571-56834177第1页共4页房地产成本管理经理人必修课程房地产成本精细化管理10大关键环节讲座概况??主办单位：上海百锐企业管理顾问有限公司??时间：2006年6月17日～6月18日??地点：中国杭州讲座收益??建立清晰、系统的成本管理思路??学习成本管理关键环节的实效方法和工具??各部门在统一的平台上达成共同的工作语言和作业

2、标准??重点突破关键环节，快速提升成本管理绩效目标对象??房地产企业负责成本管理的总经理、副总经理、项目总经理、财务总监等主管领导??房地产企业从事成本管理、预算、合约、设计、工程、造价等工作的部门负责人及骨干内容大纲关键环节1：施工单位和材料供应商的考察、选用和履约评估一、目的：提升采购过程的效率、控制采购成本二、程序及方法：1、考察和选用1)考察前供方填写《供方（工程类、物资供应类）考察前审查文件》2)成本部门考查3)工程及设计部门考查4)公司领导选择、评判5)供方信息库的建立，见《承建商审查/考察记录表》2、履约评估1)成本部门评估

3、2)工程及设计部门评估3)公司领导评判4)供方信息库的更新，见《承建商（物资供应商）履约情况评审表》关键环节2：设计阶段成本优化一、目的：理清房地产项目成本控制的过程及思路，提升规划设计阶段成本管理水平二、规划设计阶段成本优化：1、规划设计阶段成本优化的思路2、现阶段房地产公司项目成本控制现状分析3、规划设计成本控制阶段的内容1)“泛设计”管理概念。2)设计优化A、规划总图决定了项目的土方、基坑、边坡、基础、地下室等方面的成本；a)根据地质、地形条件进行项目总规布置，尽量避免在地质、地形不利地段。华浩源项目案例分析。b)对地形复杂的项目，

4、总体规划设计时，其建筑物分布以及建造标高尽量根据场地地形条件进行设计，以避免大量土方以及边坡问题的出现。金地香密山项目案例分析。c)管网系统：管网的技术性、便捷性、经济性以及与市政管网的连接等；d)配合销售方面的要求；e)景观设计：现状有景观改造与利用、维护成本。万科天津水晶城案例分析。B、建筑设计：要考虑相关专业的适用性，从而降低成本。中海松岗项目案例分析。C、结构设计：金地香密山案例分析，如何将小高层含钢控制在39公斤/m2建筑面积的案例。D、设备设计出于实战重在实效百锐地产大讲台杭州会议中心地址：杭州市莫干山路425号瑞祺大厦809

5、室Tel:86-571-56834166/56834155/56834176Fax：86-571-56834177第2页共4页关键环节3：产品营销定位导向下的选材用料一、根据营销部门提出项目的竞争对手楼盘，分析客户敏感点选材用料档次，案例。二、与营销、设计一起，制订项目选材用料标准，案例。三、根据项目选材用料标准，确定项目各分部分项的技术标准，案例。四、按各分部分项的技术标准，组织招标，确定各部品质量档次。关键环节4：工程目标成本的支解及套路一、目的：成本动态控制、成本合理性判定和成本管理责任考核二、几种支解的方式1、结合项目合同策划，事

6、前与事中的支解—需要分判计划与合同总价2、结合功能组件，按专业与分项工程支解—需要掌握功能组件的技术经济指标3、结合工程进度，按部位与专业支解—需要事先与事中的完整预算4、结合责任成本管理，按部门职责支解—需要成本目标责任考核管理办法三、实际应用案例1、某项目工程成本目标及动态控制过程用表2、注意分清与成本分析表的区别与联系关键环节5：有效提升合同管理水平一、目的：分析通常总包工程合同存在的问题，建立合同草拟模板，快速提升合同管理水平二、合同管理的思路三、总包施工合同的典型模板说明1、投标须知、合同条件及合同格式1)投标须知2)施工合同通

7、用条款3)施工合同专用条款4)合同格式2、技术规范及其他要求1)技术规范2)施工管理及技术要求3)主要材料及设备标准3、招标工程量清单1)分部分项工程清单2)措施项目清单3)规费项目清单4)其他项目清单5)零星工作项目4、投标文件格式和要求1)投标函格式2)技术标书编制要求3)商务标书编制要求5、图纸相关要求关键环节6：招标管理及工程量清单招标一、目的：规范招标的程序和方法，重点做好工程量清单招标二、招标的完整程序划分1.招标准备阶段：招标计划、考察与资格预审、标前会议、招标文件、标底；2.发标阶段：公布与报名（初步沟通）、发放资料、现场

8、踏勘、答疑；3.投标阶段：收标、开标；4.评定标阶段：评标、澄清、定标；5.授标与签约阶段：谈判、签约、保证手续；三、各阶段的工作内容、方法与要点1.招标计划的编制—几种不同计划的结合：分判、