倒按揭：中国老龄化社会以房养老模式研究

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1、倒按揭：中国老龄化社会以房养老模式研究　　摘要：我国属于典型的“未富先老”型国家，亟需开拓养老新思路并构建养老新模式，以应对老龄化危机的严峻考验。倒按揭是“以房养老”模式的专有名词，作为社会养老保障体系的有益补充形式，国外部分国家已通过倒按揭来保障养老。文章在分析我国老龄化危机的基础上，详细阐述倒按揭对我国养老保障体制的积极作用，并提出倒按揭能对我国社会养老保障制度发挥作用的条件，以期能为我国推行倒按揭起到一定的促进作用。　　关键词：倒按揭；养老保障体制；作用　　我国属于典型的“未富先老”、“未备先老”型国家，并且是世界上唯一的老年人口过亿的国家。根据国家统计局网站显

2、示，截至2012年末大陆情况如下：15岁～59岁（含不满60周岁）劳动年龄人口93727万人，比上年末减少345万人，占总人口的69.2%，比上年末下降0.60个百分点；60周岁及以上人口19390万人，占总人口的14.3%，比上年末提高0.59个百分点。①根据联合国的统计标准，一个国家60岁以上老年人口达到总人口数的10%或者65岁以上老年人口占人口总数的7%以上，表明这个国家步入老龄化社会。倒按揭（ReverseMortgage）在国外发展已经较为成熟，我国在步入老龄化社会大背景下，引入倒按揭，构建“以房养老”这样一条养老新思路。目前，我国大部分老年居民拥有自己的

3、住房，但手中的养老金却并不充足，出现了所谓的“房子富人、现金穷人”（HouseRich，CashPoor）的情况，在上述背景下，倒按揭作为我国现行养老保障体制的有益补充，其引入和“以房养老”的本土化发展将有助于我国缓解快速老龄化带来的社会问题，进而有效缓解我国的老龄化危机。　　一、我国人口老龄化的现状和形势　　目前，我国已迈入老龄化社会，人口结构老化、社会养老保障制度滞后等问题，已经成为制约我国经济社会未来发展的重大隐患。我国第一部老龄事业发展蓝皮书——《中国老龄事业发展报告（2013）》指出，2012年我国老年人口数量达到1.94亿，老龄化水平达到14.3%；并预计

4、2013年我国老年人口数量将达到2.02亿人，老龄化水平达到14.8%。全国老龄委办公室的最新数据显示，未来20年间我国老年人口将以平均每年1000万的数量快速增长，到2050年左右将达到全国人口的1/3。　　如何开拓新的有效的养老保障模式，并妥善地应对人口老龄化挑战，正在成为解决我国庞大数量的老年人口的养老问题探讨的焦点，具有相当的迫切性和必要性。如果我国能够通过开拓养老新思路、构建养老新模式，健全养老保障体制来挖掘老龄化危机下的第二次人口红利，将可能获得新的发展动力。　　二、倒按揭在我国发展的可行性　　倒按揭是指借款人把自有完整产权的房屋抵押给银行、保险公司等金融

5、机构，金融机构综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计借款人去世时的房产价值等因素后，用被抵押房屋的评估价值减去预期的折损和预支的利息，按平均寿命计算支付给借款人的资金，并分摊到借款人的预期寿命年限，按期支付借款人资金用于养老生活。倒按揭类似于银行等金融机构用分期付款的方式从借款人的手中买房，操作过程类似于住房按揭贷款业务反向操作，因此称为倒按揭。　　倒按揭是社会养老保障体系的有益补充，目前国外一部分国家如美国、新加坡等通过倒按揭养老。倒按揭在我国同样具有发展的可行性，我国已经有相应的理论依据和类似的研究试点。　　1.倒按揭的理论依据。倒按揭的理论依据主要

6、来自下述两个理论：一是货币时间价值原理，指资金在生产和流通过程中随着时间推移而产生的增值，它也可被看成是资金的使用成本。金融机构作为资金的供给方，需在按期支付给借款人资金过程完成后保证一定的利润水平。货币时间价值原理为此提供了计算依据，金融机构通过评估公司等机构，根据现行利率、预期利率波动及房屋的增值、折旧因素，算出房屋的现值；然后根据资金供给时间，预期利率，通货膨胀率，房屋预期增值、房地产市场周期波动、房屋折旧等相关数据，贴现计算并确定每期的支付金额。　　2.生命周期假说②，理性的消费者会根据自身收入合理安排消费，使一生的收入与消费相等，实现整个生命周期内效用最大化

7、的目标。为实现一生中各个时期的平滑消费，消费者在跨入老年后如果没有收入或收入较少，就会产生以工作期的养老金储蓄来保障养老的需求。在现行的社会养老保险制度下，社会养老保险作为基本养老保障，并不能满足其生命余年的平滑消费需求，再加上通货膨胀和利率变动等因素，老年消费者会要求社会提供某种适当的制度安排来保障余生平滑消费的实现。通常情况下，房屋的剩余寿命长于老年消费者的预期余命，倒按揭可以将房屋价值在一定时间内以现金流的形式变现，满足老年消费者生命余年的平滑消费需求，也实现了资产的优化配置。　　2.倒按揭在我国的实施环境。　　（1）我国部分退休老人具有倒按揭