南京翠岛花城•f组团营销推广策略..

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1、翠岛花城·F组团营销推广策略73第一章：市场研判73一、F组团基本特质描摩73高层本产品的建筑特征为高层，是翠岛花城一期推出的最后一个组团，由五幢16层高层组成，亦是翠岛花城一期压轴的高端之作。n双水景占据翠岛花城一期北端至高点，绝佳地理位置，依畔花神湖及内循环私属水域。n180/220m2平层大户型大面积户型中较稀缺的平层大户型，此为本案中最具个性及识别性的特征之一，户型优势明显n浮岛式组团规划与其他组团相比，F组团更能体现浮岛特质，视野更开阔的水系生活。73一、F组团的入市机会点73高层在城市住宅中成为一种趋势在城市中较为成熟区域内，由于土地的

2、日益稀缺及高层的景观优势显现，高层住宅已逐渐被消费者接纳；而在城市房地产发展的新兴区域或边缘地带，多层及小高层物业仍是消费者认知和熟悉的主要物业形态，但不可否认的是，住宅高层化正成为居住选择的新趋势。n平层大户型在楼市中的稀缺73住宅面积的大小、决定了相同单价标准下，物业总价的高低，某种程度上也标示了物业档次的划分。在南京楼市中大面积的物业类型仍主要以跃层及别墅为主，而开间舒适、布局规整的平层大户型更易实现空间设计上的完美，也更利于有老人、儿童的家庭居住。但目前南京楼市中此类大面积的平层户型的稀缺正是为本产品的推出创造了良好的契机。n浮岛式水系生活

3、的独特景观优势水景住宅对购房者来说，有着与生俱来的亲和力，在经历了湖景住宅（玄武湖、月牙湖、莫愁湖）、河景住宅（秦淮河）、江景住宅（长江）等各色水景住宅独领风骚的热潮后，人们对水景住宅的向往已不满足于隔岸观景的境界，渴望着与水的更亲密融合。F组团独有的浮岛式生活的出现，正满足了人们对拥有私属水域生活的向往。这也正是F组团区别市中心高层住宅与同类产品的核心价值的体现。73一、F组团的入市障碍点73n区域高档物业的认同度不高宁南作为新兴发展起来的城市住宅区，目前仍以中档住宅居多，因这里地处城市边缘，与市中心相比缺乏先天的地段优势，从自然条件来看比不过相

4、距不远的将军山沿线的别墅区，虽也有少量象“玉兰山庄”这样的高档别墅物业的存在，但因先天的地理条件及历史区域文化限制，使这里很难在短期内在消费者的心目中形成绝对高尚社区的概念。因此，本区域内目前对高档物业的认同度并不高。n区域价格走高，套型偏大，总价较高带来的压力73随着宁南楼市发展的日益成熟，近年来，本区域的房价正快速攀升，F组团的户型面积又多集中在180/220m2，以均价5000元/m2计，总价在100万左右。此总价与市区高档公寓、将军山沿线联排别墅以及翠岛花城的跃层户型均产生竞合，加之国家宏观调控政策对高端物业的限制，使得F组团预期的去化节奏

5、将相对放慢。n目标客层狭窄，购买诱惑力不充分73F组团作为总价100万以上的高端物业，本身目标客群面就比较狭窄，且此层面的消费客群，大多为二次购房、三次购房甚至多次购房，因此，此类客群的购买决策期相对较长，影响其购买的动因也是多种多样，分析其购买诱因大致可归纳为以下几点：绝版地段、优势景观、超前配置、特殊价值区域（如学区）、无可替代产品、巨大的升值潜力等。而就“浮水印”来看，除具备相对的房型优势及景观优势外，并无特别的突出卖点，对于高端消费群来说，其购买诱惑力不够充分。n受市中心高档公寓、将军山联排别墅及本区域跃层等竞争产品挤压市中心高档公寓、将军

6、山沿线的联排别墅以及本区域的跃层户型均与F组团总价相当，目标客层相同，而F组团明显不及市中心高档公寓的地段优势及生活优势；居住的舒适性又远不及“有天有地”的别墅类物业，因此，F组团与上述产品的竞争不可避免。73一、同质竞争项目调研分析73（一）城中高档公寓n瑞鑫兰庭楼盘名称瑞鑫兰庭（一期）地址白下解放南路八宝东街300号开发商江苏瑞鑫房地产开发有限公司面积占地面积35000平方米建筑面积120000平方米容积率3.4套数240开盘时间2004-5-1面积配比130-140占70%左右建筑类型小高层、高层配套组合1栋挑高小户型与2栋小高层价格起售价6

7、150均价6500配套设施商场：金润发、苏果超市、华联超市银行：中国银行、工商银行、商业银行、交通银行其他：瑞金路菜场销售进度105平米只剩2套130-140销售率30%左右73楼盘名称世纪豪庭地址白下建康路251号开发商江苏建威房地产开发有限公司 面积占地面积12000平方米建筑面积66000平方米套数276开盘时间2003.11.8面积配比167平米的占65%左右建筑类型小高层价格起售价5800均价目前均价为7740元/平米配套设施内部配套：健身中心、高尔夫、酒吧中、小学：建康路小学、一中、三中、六中幼儿园：第一幼儿园商场：夫子庙商业一条街邮局

8、：建康路邮局银行：工商、商业、民生医院：中医院、八一医院销售进度40%n世纪豪庭73n金陵王府楼盘名称金陵王府地址白下区王