房地产宏观调控政策实施效果评价

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1、房地产宏观调控政策实施效果评价　　摘要：基于湖北省武汉市购房群体的感知调查数据，运用层次模糊综合评价法考量房地产宏观调控政策的实施效果。数据显示：认为房地产宏观调控政策综合效果较差的居民占45.6%，政策实施效果较满意的居民占35.42%，认为政策实施效果一般的居民人数占18.96%。鉴此，政府应加强税收政策在房地产市场中的应用，减轻带有强制性的行政政策的调控比重，促进市场积极发挥自我调节作用，适当微调土地政策，采取灵活的货币政策，保证房地产市场的稳定发展。　　关键词：房地产；宏观调控政策；评价；优化　　中图分类号：F293.31文献标识码：A文章编号：1003-7217（20

2、13）05-0101-06　　一、引言与文献综述　　我国近几年颁布的房地产宏观政策的重点在于控制投机投资性需求，兼顾保障性住房政策，欲从供需角度控制房价。具体的措施也更加多元化，行政手段和税收政策也逐渐成为调控的重要方式。回顾近些年的房地产市场走势，虽然国家和地方陆续出台政策对房价进行遏制，但从整体上来看，其依然呈现上升趋势。我国的房地产市场陷入了“越调越涨”的怪圈，这种怪圈以“调控—观望—反弹”的形式出现，房地产市场中也频繁出现“上有政策，下有对策”的情形，房地产市场中不规范或不合法的购房行为屡禁不止，这些与房地产行业紧密相关的情况单是通过房价的走势是无法看出的。因此，从实际

3、情况出发，利用科学的方法得到客观、综合的量化评价结果，为政府提供参考尤为重要。　　当前房地产政策主要集中在土地政策、保障房政策、税收政策、信贷政策等方面。Lastrapes（2002）对美国的研究表明货币供给量的增加会导致住房价格和住房销售量的上升[1]；JaneDokko（2009）、Goodhart等（2008）对17个发达国家的研究更是表明宽松的货币政策导致了房地产价格的上涨[2，3]；Collyns等（2001）、Davis等（2004）以及Iacoviello等（2008）分别对东亚国家、17个发达国家和欧洲四国的研究表明银行信贷与房地产价格呈正相关[4-6]，然而G

4、erlach等（2005）对香港数据的研究却发现房地产价格的波动影响银行信贷，而银行信贷不影响房地产价格[7]。在国内，安辉、王瑞东（2013）研究结果表明土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞，但对房地产价格的影响是长期的且效果明显；货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小，存款准备金率的调整是最有效的货币政策工具[8]。王满银等（2012）认为加快推行房产税为主的财政政策、逐步制定城乡建设用地市场一体化的土地供应政策以及加快推行利率市场化的货币政策应成为未来房地产宏观调控的着力点[9]。王松涛（2011）研究发现全国性政策工具对重点城市住房价格产生了显著

5、的长短期干预效果，但全国性政策工具对不同城市的作用力度有显著差异，表现为对二线城市房价的抑制作用明显高于一线城市[10]。张永岳等（2010）以上海为例，研究表明我国房地产宏观调控政策仍存在短期性、相机性、非均衡性等问题[11]。　　总结上述文献的研究内容可以发现，学者对房地产宏观调控的效果评价主要是探讨房地产宏观调控政策对房地产价格的影响，而针对城市购房群体对市场的感知涉及较少。因此，本文将基于武汉市购房群体感知调查，对房地产宏观调控政策的实施效果进行评价分析，结合我国当前新型城镇化的要求，提出政策优化措施。　　二、模型的选择与原理分析　　（一）方法的可行性　　模糊综合评价是

6、对受多种因素影响的事物做出全面评价的一种十分有效的多因素决策方法，其特点是评价结果不是绝对的肯定或否定，而是以一个模糊集合来表示。房地产宏观政策的效果具有模糊特征，具体表现为以下四个方面：　　1.评价因素的多样性。　　要评价目前房地产宏观政策的实施对房地产市场的影响效果，就要考虑多方面的因素，如直接反映各种政策实施效果的指标以及从购房者角度间接反映政策实施效果的指标。　　2.评价因素的模糊性。　　政策评价的效果往往具有模糊性，其程度很难以具体的数值来表示，并且其分界线也十分模糊。　　3.政策实施效果的判断差异性。　　由于政策实施效果是由购房群体各自依据自己所感受到的情况所作出的

7、评价，这就使得评价本身具有明显的主观差异性，因而不同的评价者会对当下政策实施效果做出不同乃至相反的评价。　　4.评判主体的复杂性。　　由于评判的主体是购房群体，其中每个人的购房能力、购房意愿、购房目的等个人情况有所不同，影响其评价结果的因素也各不相同，这便是评判主体的内部复杂性。　　基于以上特征和已有的文献研究，本文认为采用模糊综合评判法，可以对目前宏观政策的实施效果做出较为综合、客观的评价。在此研究中，所采用的数据并未按传统的专家评分结果作为分析依据，而认为购房群体是政策效果的直接感受者，