物业管理采购人需求

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1、物业管理采购人需求附件1(采购人：局机关本部）一、项目概况（一）物业概况1.地理位置：本项目需管理的物业包括广州市天河路112号（以下简称“主楼”）和较场东路5号（以下简称“副楼”）的两栋办公大楼。2.建筑面积：主楼为一栋22层办公楼（含天面设备层及地下负一层，19楼为职工餐厅），建筑面积约18000平方米（含建筑主体外围红线范围内面积）。副楼为一栋９层办公楼（1楼为职工餐厅），建筑面积2149平方米。两栋物业合计总建筑面积约为20149平方米。3.建筑结构形式：钢筋混凝土框架结构；主楼外墙立面条形砖饰面、拉式铝合金玻璃窗和部份幕墙；副楼外墙主立面条形砖饰

2、面，推、拉式铝合金玻璃窗和部份幕墙，其他为洗石米外墙。4.大楼功能说明：(1)主楼1--20层主要为办公用房，在4楼、11楼、14楼、15楼、16楼等楼层设有会议室，用于中小型会议；20楼为大礼堂，用于大型会议；19层为食堂；地下负1层为人防工事及停车场；天面为中央空调设备层。保安值班室设在大门入口处，用于保安值班。(2)副楼首层为食堂，2--8层为办公用房，9层为会议室。（二）主楼主要设备1．高低压变配电设备（高压：1000kVA）。２．柴油发电机组1台250kW（常用功率）；　　３．中央空调（4台各503千瓦顿汉布什风冷螺杆满液式冷水机组及配套空调用水

3、泵等设备）；分体、柜机及吸顶空调96台（其中柜机空调21台、吸顶空调16台、分体空调58台）。　　４．主供水泵一组（6台主泵，含生活2台30千瓦水泵、消防喷淋水泵2台55千瓦、消防栓水泵2台75千瓦水泵）供水到各层用水点。22　　５．3台日立电梯（载重1吨）。　　６．配套消防设备（含负1层消防报警及喷淋控制系统以及5处气体房，分别是立体车库、变压器房、3楼信息中心机房、5档案中心库房、18楼组织部档案房等）。　　７．配套监控设备　　共有监控系统5套，分别是负1层工程部值班室（78个监控器，覆盖范围：楼层通道，大楼周边公共区域）、1楼档案查询大厅（16个监控

4、器）、1403房纪检室（1个监控）、15楼保密室（2个监控器）、19楼饭堂（9个监控器）。　　８．配套保安设备。　　９．配套会议系统设备。　　１０．配套通讯系统设备。　　１１．配套食堂设备。（三）副楼主要设备　　１．生活水泵2台，每台2.5千瓦。　　２．喷淋水泵1台22千瓦；恒压泵2台4千瓦。　　３．9楼会议室设备1套。　　４．低压配套电柜1套。　　５．1台广日电梯（载重1吨）。　　６．分体空调56台（吸顶空调2台、柜机18台、分体空调36台）。　　７．配套饭堂设备。　　８．配套监控设备（15个监控器及监控控制系统1套）。　　９．消防报警及喷淋监控控制系统

5、。（四）委托管理范围本项目确定一家中标供应商，负责采购人主楼及副楼的安全保卫，消防设施、监控设施的使用管理和养护，物业主体、配套设施、机电设备的日常使用管理和养护，停车场的日常管理，环境保洁与绿化、化粪池清理、隔油池和大楼生活水池清洗，协助采购人搬运货物，按采购人的要求配合做好会务工作等。二、总体要求22（一）采购人作为国家行政机关、政府对外服务窗口，物业管理质量特别是物业使用安全，直接关系到政府部门的正常运作和政府机关的形象，物业管理较之一般商用楼宇，标准更高，要求更严，中标供应商要充分认识并自觉承担起物业管理的特殊责任，在物业管理服务的整个过程中，切实

6、体现“安全、优质、舒适、高效、节约”的要求。★（二）中标供应商作为该项目物业的实际管理者，是消防、安全的责任主体，承担相应的法律和经济责任。（三）中标供应商聘用物业管理服务人员（以下简称服务人员）要严格遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》以及《中华人民共和国社会保险法》的相关规定，应与被聘用人员签订劳动合同。物业服务费已包含物业服务人员的“五险一金”，中标商应按有关规定为物业服务人员购五险一金。如因用工引起的劳动纠纷问题由中标供应商负责解决。（四）中标供应商应制订切合采购人实际的物业管理方案、管理制度、岗位职责、奖惩制度和工作计划，建

7、立专业稳定的物业组织机构和管理队伍，依法制定人员聘用制度和招聘方案。各项制度应报采购人审核同意后方可实施。（五）采购人委托管理的服务项目，除大楼外墙清洗、防白蚁、除“四害”等经采购人同意可委托给有资质的专业维保单位外（委托给第三方的项目合同必须报采购人备案)，其他服务项目，中标供应商不得将管理责任转让给第三方，或以任何形式的内部承包。一经发现，将视为中标供应商违约，采购人有权单方面终止合同。（六）中标供应商在收取物业管理费时，要向采购人提供服务人员名单、支付各种费用的记录和凭证（包括工资、福利、保险等）。（七）中标供应商聘用服务人员应经过严格审查和健康检查

8、，所聘用服务人员应政治可靠，身体健康，形象端正，有较强的服务意识和