关于住房保障并轨管理的探讨

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1、关于住房保障并轨管理的探讨一、前言   住房保障问题关系到千家万户，是人民群众切身利益之所在。解决城镇中低收入家庭住房困难问题是广大群众的强烈呼声，也是让全体人民共享改革发展成果、促进社会和谐稳定的迫切需要。住房保障工作的开展，改变了过去完全由市场供给的“单轨制”，逐渐转化为低端有保障、中端有市场、高端有约束的住房供应体系。   从目前情况看，在住房保障实施过程中，住房供应结构还不能满足所有符合条件家庭的需求，逐步实现保障房形式并轨管理，充分利用政府、社会力量，共同解决住房困难的实际问题。   二、住房保障体系建设趋于明朗   近年来，通过强化政府的住房保障职能，积极推行多种形式

2、的住房保障，统筹解决城镇居民住房困难问题，初步建立起较为完整的住房保障制度体系。住房保障工作基本实现了应保尽保，但在实际操作过程中，仍存在一定问题，主要表现在：一、适合中低收入家庭需要的小户型租赁住房短缺，一些困难家庭领取了租赁补贴，但无法在市场上租到合适的住房，没有真正解决实际住房困难；二、部分居民虽有多套住房，但目前尚未形成鼓励居民出租多余住房的政策环境，加之区位、配套等问题，多余住房很难转化为城市住房租赁市场的现实房源；三、新就业人员和进城（外来）务工人员阶段性住房支付能力弱，住房困难问题比较突出。   为解决城市中低收入家庭、新就业人员、进城（外来）务工人员的实际住房困难

3、，积极适应住房保障新的形势变化，全面提升住房困难家庭的生活品质，认真研究政策，力求在实现公共租赁住房和廉租住房并轨管理、经济适用房和拆迁安置房并轨管理上实现突破；在调整住房供应结构，增加公共租赁住房房源，缓解政府资金压力上实现突破；在征收安置（有形市场）与商业开发（无形市场）两个市场接轨上实现突破。   三、在廉租住房和公共租赁住房并轨管理上实现突破  （一）传统廉租住房、公共租赁住房存在的问题   廉租住房租金补贴是指政府对住房困难且符合申请条件并经批准的家庭按标准发放的现金补贴，由其到市场上租赁住房。廉租住房、公共租赁住房实物配租是由政府主导，提供政策支持，限定户型面积、限定

4、供应对象和租金标准，面向符合条件的不同群体出租的保障性住房。廉租住房主要解决城市低收入群体的住房困难；公共租赁住房主要解决城市中等偏下收入住房困难家庭，以及新就业人员、进城（外来）务工人员等群体的阶段性住房困难。   但从操作层面分析，租金补贴虽然在退出保障方面有一定的优势，但由于市场上符合条件的房源有限，享受补贴的家庭很难找到合适的房源。公共租赁住房（廉租住房）是政府提供的现房，但当享受保障家庭的经济状况发生改变，不再符合保障条件后，很难让其退出。   （二）创新租赁型保障房并轨管理机制   解决上述问题较为理想的方法，就是实现公共租赁住房和廉租住房并轨，即在具体操作中设定不同

5、的收入、住房申请条件，对不同的保障对象进行分层次补贴，从而实现市场定价、租补分离、分档补贴、梯度保障。并轨后，两类保障房统称为租赁型保障房。   1．房源筹集。房源筹集主要有三种形式：一是政府自建、收购的保障房源；二是向社会发布房源征集公告筹集的房源；三是符合条件的保障对象根据自身的工作和就医、就学等需求，到市场上租赁相应的住房。   2．分档补贴。政府根据申请人的家庭收入水平和困难程度，分档给予租金补贴，原则上是家庭收入越低，补贴越多。政府补贴直接划入出租人的账户，专项用于支付房租。承租人只需补足政府补贴金与市场租金的差额部分即可入住。   3．运营管理。为提高运营效率，运营管

6、理主体可以与建设主体相分离。政府可以组建专门的保障性住房租赁管理公司，主要负责租赁型保障房房源筹集、申请家庭房源需求调查和日常运营管理，按市场机制运营。   （1）政府自建、收购的房源。由租赁管理公司进行统一的日常管理。   （2）向社会征集的房源。保障性住房租赁管理公司和市场房屋出租人应建立长期稳定的租赁关系，签订长期租赁合同，并通过媒体、网络公布房屋位置、租金等信息。由符合条件的保障对象提出租赁房屋申请，经审核后允许其租赁房屋，并由保障对象与房屋出租人签订合同。   （3）保障对象自行租赁的房源。保障对象可以根据实际需要自行租赁房屋，在签订合同后，需要到租赁管理公司进行备案。

7、   （三）并轨后的好处   并轨管理后，实现了租赁服务和政府补贴发放的平行操作。一是充分调动了社会的闲置房源和社会资金，减轻了政府建设保障房的资金压力；二是体现了公平原则，承租人困难程度不同，补贴程度也不同；三是政府对保障对象进行动态保障，有利于根据保障对象收入水平的变化，适时调整补贴金额。保障对象的经济、住房条件得到改善，不再符合保障条件的，可以及时清退，完善了退出机制。   四、在经济适用房和拆迁安置房并轨管理上实现突破   （一）传统经济适用房销售存在的问题   保障房主