关于保障性住房政策的探讨.doc

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1、关于保障性住房政策的探讨中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号：2306-1499-C2014）11-0001-011.保障性住房政策实施运行的实践1」我国保障性住房政策的主要运行体系目前，按照十•地分类标准来看，保障性住房包括：廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房、屮低价位、屮小套型普通商吊住房。廉租住房：是指政府以租金补贴或实物恥租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。经济适用房：是指己经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出伟的住

2、房。公共租赁住房：是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工岀租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。限价商品房：又称限房价、限地价的“两限"商品房。是一•种限价格限套型（血积）的衙品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并不是经济适用房。屮低价位、中小套型普通商品住房：是一种严格限制房屋建筑血积低于90平方米，房屋出让价格低于市区平均价格的商品房。1.2我国主要保障性住房政策的演变我国

3、主要保障性住房政策的演变主要分为四个阶段：福利分房制度阶段、住宅私有化与福利分房制度并存阶段、取消福利分房与住房保障收缩阶段、住房保障政策调整阶段。福利分房制度阶段（1949-1978年），主要采用福利分房制度，即城镇居民职工从单位获得的分房；住宅私有化与福利分房制度并存阶段（1978-1998年），主要模式为集资合作建房和“安居工程"两种方式，同时实物分房还没有完全取消；取消福利分房与住房保障收缩阶段（1998-2007年），主要包含三个层次：一是血对最低收入家庭的廉租住房，二是为屮低收入家庭提供的经济适用房，三是面向屮高收入阶层的商品房，该阶段

4、将Z前为人部分人提供经济适用房的政策逐步废弃，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；住房保障政策调整阶段（2007年至今），2007-2010年，调控房地产市场，重新重视住房保障问题，住房保障政策调整，在已有的普通商品住房模式逐步完美的基础上，加快推进保障性安居工程建设力度，2010年至今，加大房地产市场调控力度，加快住房保障步伐，此阶段的保障性住房主要包括：经济适用房、廉租住房、两限房、公共租赁房。不仅首次纳入“公共租赁房”,而且公共租赁房即将成为未来住房保障的主体。屮低价位、屮小套型普通商品住房现阶段也纳入到了各地保障性住房考核体系。2.“收

5、租”制度运行实践的分析2.1“收租”制度背景“收租"指国家政府行政机关动用国家优先购买和租赁权力，对流入房地产市场的房地产使用权进行购买或租赁，通过市场化运营后作为储备用房的过程。“收租”是地方政府和房产部门顺应“经营城市，经营房产，保障居住，保障发展"的需要所进行的我国保障性住房制度创新的一个重要成果。通过实施“收租”，在缩减地方财政支出，发挥城市基础设施建设效率，提高房地产市场的公平性和透明性方面起到了积极的作用。2007年以来，国家住房保障政策处于调整和铺开阶段，房价不断上涨和城市建成房屋空置率居高不下成为制约社会公平的一大顽疾。国家在201

6、0年适时提岀了配建1000万套保障性安居T•程。这个过程中，一方面是政府的行政干预不断加强，另一方血对薄利或无利可图局面，开发商对保障性住房热情不高,政府只能以其他优惠政策扶持,这就更增加了投资成本和投资风险。“收租”制度的特点主要包括：实行市场化运作，“收租"制度的实施主体是专门的收储屮心，其具有独立的法人，并有独立的财务系统，并可承担政策实施的金融贷款资格；以非盈利为目的，受托于政府对市场上空置的、即将出租或出售的房屋进行收租，并以无偿、收取收租价格或低于收租价格（主要用于偿还银行贷款利息和投入租售房屋装修）提供给保障房申请者；采取政府补贴运行

7、，政府将投入保障性住房资金补贴“收租”，满足保障房需求；受行政主管部门监管，“收租”制度实施每个环节都收房产和十地等部门的多向监管，防止腐败滋生；“收租”房屋定价进行严格评佔，对于“收租”的每一套住房，收储屮心将委托专业的评估机构对其租金或作价进行评估，减少浪费性支出；租期稳定、租金有保障，人民群众降幅与房源和给政府的接受度高。2.2“收租”制度实践江苏省常州市在保障性住房政策屮践行了“收租"这一保障方式，通过实际运行，证明是一条可以深入发展的道路。而且运用此方案有以下优点：第一，提高了保障供给效率。“收租”制度的实施运行机制为深化保障性住房政策提

8、供了全新、高效的方式和平台，政府与申请保障人成木均大幅下降。成木下降为扩大保障范用和提高保障供给效率提供了有效支撑。如20