柏林美墅项目可行性研究报告

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1、莱诗·柏林美墅可行性研究报告四川莱诗房地产开发有限公司二00六年二月10目录一、项目概况二、市场分析与预测三、项目建设指标四、项目建设周期及工程进度安排五、投资估算与资金筹措六、项目损益表及静态盈利能力分析七、项目财务效果评价八、资金使用及资金回笼计划九、结论10柏林美墅项目可行性研究报告一、项目概论本项目位于南充市嘉陵区玉泉路，距南充市中心3公里。东接南充印染厂宿舍，南临罐头厂（已停产），西接恒兴城市花园别墅群，北连南充十八中。西方、北方距南充市西山风景区玉屏公园约200米，著名的《三国志》作者陈寿故居与其毗邻。项目周边交通、市

2、场、医院、学校、商场、邮电通讯等配套齐全。项目总用地面积28000平方米。规划建设15幢商住楼，容积率1.7，总建筑面积48000平方米，全部为多层住宅，临十八中学沿街规划900m2商业配套用房。该项目已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。本项目已于2006年2月初动工，预计2007年6月30日竣工。目前尚未销售，已签订认购协议95户，协议金额1830万元。认购数占总量的近四分之一，销售势头看好。本项目充分利用紧靠南充西山风景区的特殊优势，借鉴德国科隆·贝多芬园的建筑艺术经典，在多方面

3、寻求突破和创新：户型设计以建筑面积90m2至120m2为主，辅以150m2至180m2大面积豪华户型。每套户型都是川内独有的，买一层送一层，错跃结合具有三层空间的奇特户型。复式、跃式、错层三个最具魅力的户型在同一套房子里拥有。建筑设计源自国际金奖社区德国“贝多芬园”10，具有不可置疑的国际水准。是南充唯一的德国风情小区。四米层高客厅、双开入户甲第高门、半步式阳台，豪华等级与别墅不相上下。环境设计户户临河，家家观景，优美的河道蜿蜒到每一户家门口，让栖居在这里的人们尽享花园、河水、码头、小船的诗意般生活。智能化配置周界红外监控、单元对

4、讲和家庭应急报警求助系统，引进英伦管家式物业管理，采取对点服务的崭新模式，令物业管理倍显亲切的同时，更能带来耳目一新的尊贵感受。通过上述突破和创新，莱诗·柏林美墅将成为南充高品质的住宅小区，定能为公司带来良好的经济效益和社会效益。二、市场分析和预测2004年以来，南充房地产保持了持续、快速、健康发展势头。商品房开发量增、质升、价涨。据有关资料，2004年南充市区商品房销售面积115万平方米，比上年增长34%；销售额14.52亿元，同比增长11%。位于城南的嘉陵区，房地产业发展迅猛，房屋销售额近三年来以年均68%的速度增长；普通住宅

5、销售价格由2003年的800元/m2，2004年的1400元/m2，增长到2005年的1600元/m210。2004年以来，南充房地产集中到城南开发，距本项目3公里范围内集中了瑞露嘉都、明宇帝一家、地中海蓝、光彩大市场、泽森园、海山半岛、满庭芳、水岸花都、春飞名都等开发项目。这些项目的开发规模占全市开发量的70%左右，直接影响或者左右房地产市场走势。在住宅销售价格飞涨的同时，嘉陵区的土地价格已由2004年的10万元/亩，上涨到2005年底的60万元/亩。土地资源的稀缺，价格的上涨，进一步促使房价的上涨。嘉陵区15万平方米的拆迁规模

6、，占地1500亩的光彩大市场的建成，50万外出人员回乡置业，周边县居民向城市集中，以及嘉陵区超前的城市规划，越来越成熟的城市配套，使住房需求迅猛膨胀。根据市场调查，嘉陵片区近期住宅销售价格如下表：序号楼盘名称住宅类型价格（元/m2）1瑞露嘉都多层1600-18002明宇帝一家多层16003地中海蓝多层1500-18004满庭芳多层1100-12005海山半岛多层1100-13006水岸花都多层1200瑞露嘉都、明宇帝一家、地中海蓝多层住宅已基本售完，电梯公寓、别墅正在热销中。电梯公寓价格在1800元/m2以上，别墅平均价格达到35

7、00元/m2。2006年元旦，我司以1580元/m2的价格将柏林美墅推向市场，得到业内的赞叹和消费者的认可，证明本项目销售价格符合市场需求。三、项目建设指标序号项目单位数量1总用地面积亩422总建筑面积m2480002.1住宅面积m2445002.2车库面积m226002.3商铺面积m29003容积率1.74物业管理用房m23005可售住宅面积m24420010四、项目建设周期及工程进度安排本项目分两期建成。第一期于2006年2月动工，2006年底竣工。第二期于2006年7月动工，2007年6月30日竣工。一期工程包括第3-15幢

8、楼，总建筑面积40000m2。二期工程包括第1、2幢楼，总建筑面积8000m2。建设周期及工程进度安排表项目一期工程二期工程工期(天)开工时间完工时间工期(天)开工时间完工时间基础1022006.2.182006.5.30552006.7.5200