南汇莱茵美墅项目营销策划报告（完稿）

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1、南汇莱茵美墅项目营销竞标报告机遇与梦想

2、新别墅时代Changeiscoming开发目标与核心问题目标下的策略营销•实践开发目标解析销售利润•4.2亿高成本投入，基于25-30%利润率保障销售速度•实现项目既定快速去化目标塑造莱茵达品牌•通过莱茵达首个入沪项目实现企业品牌塑造核心问题界定中低端别墅板块中小体量别墅项目南汇野生动物园板块35000m2、容积率0.48莱茵达品牌？中低端别墅板块内，小体量别墅社区如何成为开启“企业品牌”的金钥匙？目标下的策略营销•实践开发目标与核心问题策略1区域价值•重界定中低端别墅区的观念必须改变！有哪些大规划下的机遇可以顺势而为？本案区域

3、现状认知位置野生动物园浦东国际机场本项目距：•市中心约35公里•浦东国际机场19公里•临港新城26公里市中心临港新城地理位置得天独厚处于南汇传统农业区内，具有较好的生态环境。为至浦东机场交通最便捷的别墅板块之一。20分钟生活圈：浦东国际机场30分钟生活圈：交通南六公路A30A1A30浦东国际机场市中心A2临港新城A20A15沪路轨道交通11A2号线本案野生动物园站南公陆家嘴CBD、临港新城坐拥三大核心交通优势交通要道：市区与临港新城链接的主动脉。临近机场：到机场的便捷性，是对高端商务人士的较大吸引力。轨道优势：轨道交通11号线，野生动物园站，快速链接市中心。区域现状认

4、知竞品分析容积率目前售价销售情况09年产品线九九别墅0.3312400尾盘南瑞别墅0.381400040余套双拼花源湾别墅（碧盈苑）0.451100090余套双拼未来供应量建德南郊别墅三期未开盘独立、双拼、联排枫丹白露别墅未开盘双拼、联排南六公路九九别墅花源湾下盐公路建德南郊花园三期枫丹白露三期南瑞别墅沪南公路2004年至今，南汇惠南板块随着九九别墅、南瑞别墅等项目的不断入驻，已成为初具别墅生活气质的区域。竞争区域现状认知本案板块（惠南）周康板块对外区域南客汇源的仅占10%逐渐增强他市区客户30%客户吸纳性浦东客户占到25%板块特征代表项目主要客层目前价位1500w3

5、00w供求唐镇、间去化去惠南板块同周康板块与浦东别墅板块相比较，供求关系居中，呈良性状态。目前惠南板块在价格上与其他板块相比处于较低点。目前惠南板块对外区域客户的导入能力最差。浦东别墅板块（唐镇、碧云）新增供应量：20734新增供应量：13254新增供应量：13766去化量：16440比介于周康及量：9569碧云板块之化量：13144供求比：1.26供求比：1.39供求比：1.05南瑞别墅康桥半岛俐马花园富成家园绿宝园张江名流豪庭南汇客户占30%以上，浦东客户占到60%，浦东客户占到70%，其2008年1月至10月数据来源:Research&DevelopmentDe

6、pt.ofTospur区域现状认知选取浦东的三大别墅板块进行对比价值供求呈良性状态、价格处于低点、客户导区域成长性差如何？入性松江莘闵别墅区赵巷国际别墅区松江莘闵别墅区赵巷国际别墅区选取目前全市同为价格低点的板块，对比未来的发展潜力。选取目前初具国际化规模的板块，分析高端别墅区域必须的要素。区域发展评估现状未来通过别墅板块间的对比，评估本区域未来的发展定位价值比较莘闵别墅区闵行莘庄工业园区、松江工业区低点对比——莘闵板块交通拥堵段莘闵别墅区与本板块相比，处于工业区以及交通不便两大弱势，导致了目前该板块虽然处于价格的较低点，但是板块未来的成长性较差，不具有作为价值洼地的

7、投资价值。区域发展评估•莘闵别墅区紧邻多个工业园区•莘闵别墅区进入市区的主干道莘松路交通状况较差古北佘山国际别墅赵巷镇合生朗廷莫奈的花园恒联名人世家圣安德鲁斯庄园龙湖滟澜山绿地国际山庄凯迪澳澜湾北竿山艺术中心中海翡翠湖岸高点对比——赵巷板块赵巷别墅区目前已成为品牌发展商别墅项目的必争之地，成为业界公认的国际成熟别墅社区。区域发展评估虹桥交通枢纽虹桥商务区赵巷板块佘山板块（08.09-08.10）赵巷发展的三要素——依托佘山别墅板块、虹桥交通枢纽以及虹桥商务区的先天优势。区域发展评估高点对比——赵巷板块交通发展成熟标杆射端别墅区的潜力成熟版块要素区域发展评估莘闵板块赵巷

8、板块惠南板块生态环境交通辐射规划利好期无法改变惠南板块在成熟别墅主要要素的比较中可知其极具发展潜力，目前处于价值洼地。周边三大工业区，居住环境较差莘松路交通瓶颈短成长性较差增值潜力有限未来无明确利好规划低密度别墅区，绿化条件较好佘山景观资源辐射虹桥交通枢纽的大概念；利用际青平别速进区行客户导入未来无较大区域利好国沪化高墅处于传统农业区，邻近野生动物园，生态环境较好。•市区与临港新城的交通主干道之间在浦东机场的大交通辐高范围内。•轨道交通11号线•迪斯尼落户川沙和南汇之间，经济拉动作用明显。•临港新城规划对于未来交通建设和人口导入的巨大推动。•具备成为