长沙西山美墅策划报告

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1、长沙西山美墅策划报告前言别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，长沙的的消费水平已经有了很大的提高，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么长沙楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年长沙楼市关注的热点之一。对于长沙的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商

2、，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。第一章、市场分析长沙的别墅市场还在起步阶段。项目规划、园林景观，物业管理、社区配套、建筑风格、建筑与环境的关系等都存在很大的不足。从开发理念来讲，长沙比国内落后了许多年。长沙的别墅项目大多以200-300m2的TOWNHOUSE及300-400m2的独立别墅为主，单套总价集中在50-150万之间。长沙售价最高的别墅有金鹰城，价格达到7000元/平方米、公园11号

3、。在长沙的别墅项目中，大多都有联排别墅，如静园山庄、山水芙蓉一期的TOWNHOUSE、同升湖山庄的联体别墅等。其中世纪春天和水云间更是以联排别墅为主。从市场情况看，只要产品品质好，销售都不错。一、长沙别墅市场分析1、河西——将成为未来几年长沙别墅开发的焦点无论在北京、深圳，还是上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范

4、——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。西山是长沙这个著名的旅游城市最为秀美的自然景观之一，尤其是天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝

5、地，真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，靠山近水沿岸将成为长沙高档别墅的开发焦点。2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。长沙的别墅物业，五年的时间，只有水云间等几个像样的别墅项目上市，加起来也不到1000套物业。这与长沙这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。目前在河西，特别是望城含浦一带，已经出现多方地产资本的身影，香格里·麓山别墅群、华盛集团的休闲度假山庄、金牛山庄、阳光100，都是1000亩左右的大盘，并已经进入了紧锣密鼓的运作阶段，而且，广东碧桂

6、园也在此圈下地盘，准备建度假型别墅。加上早已盘踞河西的几个别墅项目也在推盘，河西必将成为关注度最高的区域。3、长沙的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅长沙现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。目前的别墅容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在长沙是难觅的，但是在未来的一两年之内，长沙将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在长沙别墅物业中独树一帜。4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。以往

7、的长沙市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的SP活动尤其重要。二、竞争对手分析1、水云间，由湖南新金鸿置业有限公司开发，地处长沙郊区板块中发展最快、认知度最高的城东板块，无山水自然景观资源做支撑。开发理念定位于城市第一居所，是纯TOWNHOUSE别墅区。项目占地总面积2