南汇亿凯商城营销策划报告

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1、南汇亿凯商城营销策划报告—、市场分析1、上海别墅分析2、南汇别墅分析3、上海商铺分析二、项目分析三、客户分析1、诉求点2、客户对策3、销售计划4、媒体计划市场分析（一）上海别墅市场分析2009年上海共成交别墅13067套，成交而积315.75万平方米，同比分别大幅增长135.19%和129.69%,达到历史最高值。从月度成交情况来看，3-6月份是交易量增邮最大的月份，月平均增加7.24万平方米、287套，到7月份，单月成交量达到最大值，为41・03万平方米、1662套，之后成交量有所冋落，但依然保持高位运行，从8-12刀，刀平均成交量为30.22万平方米、1248套。2009年上海

2、别墅交易强劲反弹，主要原因有以下三点：第一，国家宽松的货币政策、利率优惠政策为别墅市场的高涨提供了良好的环境；第二,在楼市整体回暖的带动下，别墅市场2008年压抑的需求出现了集中释放；第三，由于外來投资资金的人量进入，加上国内外经济触底回升势头好于预期，市场对未来通货膨胀的预期越来越强，投资性需求越来越强烈。年却09年AW交走热用成交均价达历史最高值1-3万元/平方米中低价位的经济型别墅为主2009年上海别墅成交均价为22433元/平方米，同比上涨7.19%,达丿力史最高值。这一方面由于2008年金融危机导致土地开工低迷，2009年别墅供应不足，供不应求的市场状况推高了房价，而另一

3、方面对于通胀预期的加强，使得许多高收入阶层选择投资别墅作为保值增值的最佳选择，旺盛的投资性需求推高了房价。就成交单价來看，上海别墅市场的成交单价主要集中在1（含）-2力元/平方米，占43.89%,其次为2（含）-3万元/平方米，占25.87%,3万元/平方米以上的高端别墅占16.92%,占比最少的为1万元/平方米以下的低端别墅，占13.32%0元也米哑升沁年上細虚月吹交均雌弹2009年上海别壁威交单价比复对比别墅产品供不应求，市场消化存量2009年上海别墅累计新增供应套数为10572套，新增供应而积250.53万平方米，套数同比上涨了26.23%,而积同比上涨了16.56%,别墅产

4、品的套均面积有所减少。2009年上海别墅市场面积销供比为1.26：1,市场供不应求。2007年-2009年上禅别更月虔苗洪比创况SS2.001.501.000.50匚二）*堆償序匸二戏交越一M0CIE300平方米以下经济型别墅成2009年上海别墅市场需求主流2009年上海别墅市场迅速冋暖，由于受到用地容积率等因素限制，大户型别墅供应有限，加之价格过高，因此，2009年上海别墅市场的成交以300平方米以下的经济联排别墅为主。2009年上海300平米以下的别墅共成交1311套，占全市别墅成交总量的71.6%；300（含）-500平米别墅共成交450套，占总成交量的24.58%,500（

5、含）平方米以上大套型别墅共成交70套，仅占3.82%。2009^上海别羞成交考辔积分析□500平米(含)以上□300平米以下・3叭含皿道(-)南汇别墅市场分析南汇曲枕黄浦江与上海市区相望，北接浦东新区，东濒东海，南临杭州湾。南汇北翼冇连接上海两大空港的外环线；东北端是浦东国际航空港；东南端是上海的重要出海门户芦潮港。根据南汇区整体规划，未来南汇将以芦潮港建设为龙头，开发重心向沪南路以东，外环线以南区域转移，在罗南路两侧建设高科技园区，成为上海工业新高地。并致力于“一区二带三园”的开发建设，“二带”屮的“南六公路旅游经济带”包括：桃源民俗村、野生动物园、桃城度假村和新馨度假村等一批旅

6、游资源，所以南六公路沿线的个案均就位于此。南汇地区别墅主要聚集在沪南公路及南六公路沿线。＞重点个案分析南汇地区内别墅多以水景为主，近期开发的东方夏威夷便是其中的代表，而康桥半岛花园更是以200万平方米的占地面积成为了上海目前在建的最大社区。(1)、东方夏威夷简介：该案位于南汇县沪南公路5388弄，原茜琦乐园地块，总占地面积53万平方米，小区共有400栋独立式别墅。共分三期开发，当前开发的一期有106幢别墅，共有8种房型，面积在220-396平方米之间，而且毎户均享有400-800平方米私家花园，小区绿化率达到了65%,容积率为0.25。单价在8000—11000元之间，总价为200

7、7)—500建筑风格：小区内的水系是先前就设计好的，共计45000平方米，原是个水上俱乐部，后才改建成别墅项目。因其独特的水景布置以及整个小区所体现出的是一种纯美式的建筑风格，所以，东方夏威夷因此得名。(2)、康桥半岛花园简介：该案位于沪南路2727弄，属于康桥工业区内，与浦东新区隔(外)环相望，总规划占地200万平方米，小区预计为7800户。共分为南加州园、夏威夷豪园、半岛豪园、边阿密水岸、新泽西风情、密苏里假日(假日公寓)等板块。其三期主要是以联体别墅为主,第四期