西安南郭上村改造商务项目整体定位及取地策略研究

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1、西安南郭上村改造商务项目整体定位及取地策略研究西安南郭上村改造项目整体定位及取地策略研究*定位前的思考案例研究项目发展战略Part.3Part.2Part.1今日汇报内容项目发展策略Part.4取地策略Part.5*本报告的研究结论是在前期广泛而有针对性的调查研究基础之上的项目地块详勘楼盘调查专业人士访谈商业规划旅游规划城市规划建材市场酒店市场销售人员访谈消费者访谈消费者问卷调查……项目调研区域调研研究案例参考数据世联数据库西安城市总体规划西安旅游规划西安统计年鉴中国房地产信息网数据库搜房网数据库西安统计网西安国土资源网西安房地产信息网……中心区道北区高新技术产业开发区曲

2、江新区灞桥区经济技术开发区……Canarybird，英国CanaryWharf，英国Crownstreet，英国Baltimore，美国Madison，美国Clyde，苏格兰Bilbao，西班牙Templebar，爱尔兰东京银座，日本新加坡河，新加坡田面村，深圳岗厦村，深圳南沙，广州……*定位前的思考案例研究项目发展战略Part.3Part.2Part.1第一部分：找到从现实条件到目标的差距，提出项目的核心问题项目发展策略Part.41.1项目属性界定1.2开发目标梳理问题结构化分析1.3取地策略Part.5*功能的市场价值实现是区域价值更新和形象更新的前提与保证3.1项

3、目发展机会挖掘3.2项目发展战略市场分析3.33.4功能定位定位前的思考案例研究项目发展战略Part.3Part.2Part.1项目发展策略Part.4取地策略Part.5*西安总体房地产市场呈稳步上涨趋势，但2007房价补涨明显，价格增长迅猛2000-2006年上半年西安市房地产价格整体呈稳步上涨趋势2007年各典型楼盘价格与2006年相比，平均涨幅高达26.1%*土地供应量大；集资房、经济适用房；地价低等因素是西安房价稳定的主要影响因素在1998～2004年间，西安市经济适用房近650万平方米，其中一半以上属党政机关、事业单位集资建房。以土地划拨的形式取得的集资房冲击

4、房地产市场，影响房价的拉升。土地供应量大集资房、经济适用房冲击市场低地价横向对比其他城市，2005-2006年西安土地供应量远远超过这些城市，大量的土地供应影响了房价拉升；与其他城市的地王相比，西安土地市场呈现平稳的发展态势。2007年各城市地王价格对比*随着西安城市价值的提高，土地资源的稀缺及消费者对房地产价格持续增长的预期，西安房地产市场即将进入快速发展期城市价值高集资房取消储备土地减少房地产价值的市场高预期规划利好品牌开发商带动土地供应量大集资房、经济适用房冲击市场低地价城市价值在西北五省和陕西省的首位度高，但房地产价格为洼地集资房集资房制度取消，有效购房人群增加土

5、地储备政府及开发商土地储备均不多，开发商取地即为开发房地产价值期房销售比例逐步增加，消费者对房价预期较高规划利好行政中心北迁，大明宫新区，浐灞新区……品牌开发商中海、中天、金地、雅居乐……*西安在西北五省及陕西省的首位度较高，城市价值高2006年西安市GDP与西北五省省会城市及陕西省主要城市相比，占据绝对优势位置。西北五省甘肃新疆宁夏青海陕西省会城市兰州乌鲁木齐银川西宁西安GDP（亿元）6386543352821450人口数3142021422138232006年西北五省省会城市宏观数据比较2006年陕西省主要城市GDP比较西安有西北第一高楼，全国第6高楼“西北信息大厦”

6、；西安是全国5大消费向导城市之一；西安是全国第二高教区；西安有亚洲最大的景观步行街--大唐不夜城……*集资房制度的取消、人均可支配收入增加及购房观念的转变必将带动城市房地产市场的快速发展2000-2006年可支配收入持续增加，其中仅2007年上半年，西安人均可支配收入就高达6609元。2000-2006年西安人均购房支出呈稳步上升趋势。2000年-2006年西安人均可支配收入我们是能享受政府集资房福利的最后一批人了，集资房正在逐步取消……原政府人员的自住房大多数为单位盖建的，由于居住环境不好，现在有换商品房的打算。—西安市商贸局干事现在80年代后的人开始成为购置商品房的一

7、支主力军。——城市经济导报贺总结婚一族、子女在西安上学的父母、外地进驻西安的生意人等都是我们的购房群体。——华荣风景大院置业顾问宋小姐*西安市房屋销售/竣工面积比值逐年提升，政府及开发商土地储备有限，新增土地资源趋于紧张西安市房屋销售/竣工面积逐年提升，从2004年开始超过80%，2005年开始房地产的销售面积超过竣工面积，开始消化2005年前的存量市场。截至2007年11月，开发商储存的土地量趋于紧张，浐灞区域政府明年已无土地出让计划公司名称储备土地（亩）区域备注中新集团5,000浐灞香江地产800浐灞深振兴1,000浐灞预