青岛社区旧城改造项目研究及定位上

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1、呈城建地产呈城建地产李沧区湾头社区旧城改造项目市场研究及定位建议1主要结论¢李沧区商品住宅市场供求平衡，市场健康运行；¢成交回暖，市场存量快速去化；市场机会¢同类项目整体去化理想，供不应求；¢中低密度产品稀缺，可实现差异化竞争；¢未来区域将迎来大开发，周边配套和区域认知将大为改观。¢区域产品同质化严重，中小户型小高层产品供应过剩；市场风险¢未来本案周边供应量将超250万方，竞争激烈。2主要结论项目定位建议：整体定位：青岛北部大型康居示范居住区；产品定位：以紧凑型和普通型公寓为主，舒适型产品为辅助；价格定位：55

2、00-6500元/平方米；3Part1宏观发展环境李沧区住宅市场分析目录同品类及周边市场分析土地属性解析项目定位建议4¢行政区划：李沧是青岛主城北大门¾李沧区东邻崂山区，西濒胶州湾，南与四方区相邻，北与城阳区接壤，位于青岛市中部，是青岛城市中心连接外界以及城市纵深发展的必定选择。5¢人口特征：李沧将承接主城人口居住功能¾截至2008年末，全市户籍总人口761.56万人。其中市区276万人，增长0.25%；五市(县级)485.3万人，增长0.6%。人口自然增长率缓慢，仅1.73‰。¾李沧区现辖11个街道办事处，1

3、26个社区居委会，面积98平方公里，人口46万人（户籍人口35万，流动人口11万），区域内分布有大量的东北人和朝鲜族人，主要为分布在李村中小企业外来务工人员。¾规划到2020年，青岛将建成超1200万人口的超大城市，市区人口要达到550~600万人。未来将以导入外来人口为主。城阳区553平方公里/50万人崂山区389平方公里/19万人李沧区98平方公里/35万人青岛主城人口的工作、生活目前聚集在四方区市南、市北和四方三区。而三区目前可35平方公里/43万人供开发住宅用地较少。随着青岛“北拓市北区29平方公里/5

4、4万人、东进”的推进，以及李沧中央居住区的规划，土地资源丰富的李沧将主要承黄岛区市南区30平方公里/50万接其它三区人口外扩的主城人口居住功6277平方公里/32万人人能。¢经济发展：李沧GDP低速增长¾2005到2008年全市经济发展较快，增速保持在17%以上，位居全国大中城市前列，GDP的李沧四大工业集团：增长主要来自大量基建投资、旅游业以及日韩资投资的纯劳动密集型加工制造业等，高附加青岛汽车值的服务业（如金融、高新IT技术）发展则相对缓慢。青岛碱业钢铁集团¾而李沧区是青岛传统工业聚集区,以利润较低的重工业

5、企业为主,2008年受全球经济下滑、青岛石化市场需求不足等诸多因素影响，工业生产增速呈现回落走势。国际大环境影响下，GDP低速增长，预计随着十大行业经济刺激计划的落实，以及2009年城市基础建设的大力投入，GDP将得到很大提升。7¢可支配收入：李沧增速高于全市水平¾李沧的居民可支配收入目前基本达到青岛全市平均水平，未来消费潜力较大。8¢城市规划：李沧西部将成为该区拥湾发展主力四方、李沧至城阳环湾区域积极实施老工业区的产业转型和空间重组，按照多组团、紧凑式、疏密相间的复合规划理念，升级换代都市产业，建设以高端生活

6、性服务业、都市工业、总部经济、文化创意产业、海上旅游为主体功能，集工、商、住一体的现代化滨海城市四方、李沧至城阳环湾区域组团。目前，李沧西部的新客站及周边片区的详规已经出台，将开展工矿企业的搬迁改造，打造集金融、办公、商务、物流、餐饮等服务业于一体的区域核心区。“环湾保护、拥湾发展”战略的实施，使李沧从青岛的“后院”走向“前厅”，成为大青岛核心圈中最具潜力的活力城区9¢交通规划：对城市扩容产生长远影响四横三纵快速路网轨道交通建设规划M2：一期（2009～2014）¾重庆路将建设贯穿市区南M3：二期（2013～2

7、017）（北到金水路）北的快速公交系统;M1：三期（2016～2020）¾青银高速李沧收费站将北移至城阳区，与环胶州湾高速公路一起打造成市区快速内环。¾2020年之前将建成M2、M3、M1地铁，2020年之前将建成的M2、M3、M1地铁，将在李沧的中西部设立多个站点。在整体城市形象和市民居住环境方面，明显的南北差距一直是阻碍市民到李沧置业的门槛，青岛大交通框架战略的实施将成为破解这一困局的关键。10¢区域规划：两区一心¾西部打造胶州湾东岸核心商务区西部是拥湾发展的桥头堡，胶州湾东岸核心商务区将从这里崛起。本案¾

8、中部打造青岛北部商贸中心中部有上百年历史的李村大集，商业文化积淀厚重，是青岛的北部商贸中心。¾东部打造青岛中央居住区东部有市区仅有的一片可供大规模开发的土地，将建成青岛的中央居住区。11¢区域规划：李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区建设12¢区域规划：李沧中部打造青岛北部商贸中心中部区域主要是指重庆路以东、青银路以西（图中红色框架内），人口约15万人，面积约26平方公里，主要包含湘潭路、