莫尼塔行业研究2013 地产年度展望

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1、莫尼塔行业研究2013地产年度展望莫尼塔行业研究??2013地产年度展望莫尼塔(上海)投资发展有限公司1新来者，更努力·WeGoFurther刀尖起舞2012年11月23日星期五核心提示我们预计2013年房地产市场交易量增长6%，房价也上涨6%左右。上半年在流动性放松翘尾效应的作用下基本面将继续回暖，下半年随着房价压力的进一步上升和流动性放松的边际效应减弱基本面将逐步下行。我们预测行业盈利水平同比增长20%，均衡PE水平继续小幅下降至10倍左右。我们建议投资者等待一季度末因旺季成交超预期增长带来的机会。行业内部，我们认为公司间的分化依然存在，品牌优势和

2、土地资源优势将成为企业取得相对优势的核心因素。中长期关注新型城镇化下“节点城市”所带来的投资机会。年度评级：同步大市罗雨021-3<8521017yluo@cebm4>>.cn施琪博士021-3<852101<8qshi@cebm>.cn报告摘要?8?供需紧平衡使得流动性仍是影响楼市的决定性因素：自房地产市场化以来，累积新增住宅供给尚不能完全满足因城镇户数上升而累积的潜在刚性需求。即使不计算改善性需求，我国城镇房地产市场也都一直处于事实上的供需紧平衡状态。这使得流动性仍然是影响楼市的核心因素。?8?缓和供需关系或将成为“十二五”期间房地产调控的主要方向

3、：城镇化依然是中国经济发展的长期诉求。未来几年内城镇人口的持续增加和新增住宅的相对供给不足因此仍将是房地产市场的主要矛盾。为解决这些矛盾和问题，未来政策调控可能在三个方面展开，即：维持现有调控力度及调控目标，增加土地供给和加强保障房建设。?8?全年销量增长6%，房价也有6%左右的涨幅：我们预计行业基本面将呈现前高后低的走势，即上半年量价继续上行，而在下半年有比较明显的回落。城市间销售出现分化的情况将得以维持，主要城市的销售增速及房价增速将持续高于其他城市。?8?销售的复苏依然能够带来新开工和投资的触底反弹，但幅度有限：2013年房地产企业仍将处于去库存

4、周期。房地产新开工和投资复苏的势头或得以延续，但将以弱反弹的形式展开。如果保障房新开工能够达到住建部部长所提出的600万套目标，则我们预计明年房地产新开工增速将达到7%左右。而受到房地产商加速建设既有项目以去库存，以及价格因素上涨的影响，房地产开发投资的名义增速将达到16%，略高于今年。?8?明年板块走势全年将同步大市。行业内部，我们认为公司间的分化依然存在，品牌优势和土地资源优势将成为企业取得相对优势的核心因素。中长期关注新型城镇化下“节点城市”所带来的投资机会。行业研究??地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司22012年11月23日概述：房地产市场处

5、于供需紧平衡状态自房地产市场化以来，累积新增住宅供给尚不能完全满足因城镇户数上升而累积的潜在刚性需求。因此，即使不计算改善性需求，我国城镇房地产市场也都一直处于事实上的供需紧平衡状态。在市场需求主要由刚性需求构成的大背景下，由于刚需购买力的相对不足，使得需求的表达和释放很大程度上依赖于信贷的支持。在供需处于紧平衡状态下，供需结构的摩擦效应使得刚需市场处于事实上的供不应求状态。这造成了需求的“单边市”，使得流动性成为了影响楼市的核心因素。同时，由于供需缺口持续无法闭合，房价上涨成为了全民共同的预期。这造成了全社会对于房产资源的追逐，并导致了房价在全国范围

6、内的持续快速上涨，并最终诱发了政府对于房地产市场的调控。展望未来，城镇化依然是中国经济发展的长期诉求。未来几年内城镇人口的持续增加和新增住宅的相对供给不足因此仍将是房地产市场的主要矛盾。也正是如此，缓和供需关系，缩小供需缺口或将成为“十二五”期间房地产调控的主要方向。从“合理引导住房需求，抑制投机需求”的政策表述来看，未来政策调控可能在三个方面展开，即：维持现有调控力度及调控目标，增加土地供给和加强保障房建设。图1城镇常住家庭户数变化（百万户）数据来源：CEIC，莫尼塔公司图21999年以来累积住宅供给和累积潜在刚性需求数据来源：CEIC，莫尼塔公司1

7、0015020025005101519951997199920012003200520072009城镇家庭户数新增户数05010015020025019992001200320052007200920112013201520172019累积住房销售套数累积新增城市户数百万套行业研究??地产莫尼塔(上海)投资发展有限公司32012年11月23日概述：2013年行业基本面呈现前高后低的走势，房地产企业仍然处于去库存周期，新开工投资弱复苏根据莫尼塔地产行业基本面梳理框架，我们预计明年商品房销售面积增长6%，全国新房销售均价上涨6%左右。随着供需紧张的压力在明

8、年下半年逐渐得到缓解，以及由于流动性环境将呈现前松后紧的状态，我们预计行业基本面将呈现前高后低