莫尼塔_智库系列之一_揭示中国地产地刚性需求_040110

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1、莫尼塔•智库莫尼塔•智库系列之一：——揭示中国地产的刚性需求核心提示从流量角度衡量，地产供给已经超过刚需规模。中短期来看，地产销售增速的维持将极大依赖于积压需求的逐步释放；长期来看，地产销售将逐渐回归到与刚需规模相当的稳定状态。报告摘要l地产刚性需求主要来自城市家庭的形成，主要包括城市青年结婚、农村大学生进城就业，此外农民进城务工也将成为重要的组成部分。这部分所形成的刚需每年约630万套。除此之外，城市旧城改造所形成的刚需约为每年90-100万套。l2007年、2008年以及2009年城市居民住宅的刚需规模

2、分别为724万套、731万套和720万套。我们认为未来3-4年的刚需将继续保持在720万套左右。l2007年、2008年以及2009年的住宅供应总量分别为867万套，676万套以及948万套。比较我们的刚需估计，我们认为从流量角度而言，地产供给是充足的，甚至在最近三年供给是高于实际需求的。l长期趋势来看，地产需求的有利因素包括城市家庭规模缩小带来的户数增加；城镇化带来的非城市户籍家庭的增加，以及中小城市家庭的需求逐步释放。不利因素包括人口老龄化的逼近以及收入差异化扩大对中高收入阶层比重的挤压。莫尼塔(北京)

3、投资发展有限公司232021年9月2日请莫尼塔•智库莫尼塔•智库：序言当第一缕至纯的星光穿透还未散尽的浓云，帷幕徐起，灯火开始渐渐璀璨，金融危机之后的世界舞台上，中国已然站立中央——我们很庆幸自己能够生活在这样一个时代。海啸之后，余潮渐尽，汹涌波澜冲刷过后的陆地上被铭刻下新的印记，裸露出新的岩石。我们看着辽远的天空，看着天空之下被经济巨浪和历史洪流改变的一条条令人难以置信的巨大山岭和阡陌纵横的土地。透过这些被重塑的地表，我们得以重新审视这片沃土之下庞然的大陆架，重新审视中国经济繁荣错综复杂的根基。而事实上，

4、衰退之后的阴霾与困惑还在隐隐弥漫，过去的教训在每一个白昼降临之时依然在耳畔嗡然回响，我们也还只是在暗夜之后的晓雾中徐徐前行。变局之中，有些目标甚至越来越远，有些方向甚至愈来愈模糊。当然，有人提醒说要看到增长和恢复才是经济的主流，那是千真万确的事实。但我们深感每一条支流都不能被轻率抛弃，所有微小的细节都更值得关注，就如同每一个人的欢乐都无可替代，每一个人的痛苦都渴望得到理解和尊重。过去的金融危机是一场灾难，尽管我们大部分人都挺过来了，甚至轻松得有些令人惊讶，但是，请不要忘记那些没有挺过来的人，还有那些正在挺着

5、甚至永远都只能挺着的人。为了他们，我们更应该在内心、从过往中不断汲取力量，寻找最热诚的信念，并向他们伸出炽热的双手，继续前行，因为年轻的我们，必须承担起成为社会中坚的责任。今夕何夕？此身何处？时光流逝的涛声让人从昏睡中惊醒，脚下土地的真实质感让我们不能凌空虚蹈，正是清醒感知着这样的时空坐标，我们对中国经济中长期问题的许多研究，就是不断发现与不断寻找的结果，而“莫尼塔·智库”，就是对这些思考的一系列总结。对于时代的进步，我们欣然落笔，化为墨痕；对于发展的问题，我们也忠实的记录，公开的陈述，理性的评说。国家的繁

6、荣和国民的福祉，是我们不休不止关注与祝福的梦想，我们愿意相信，这个时代能够成为中国最好的时代，因为它给我们未来以最新的期许。而这梦想其实来得更为深远，甚至早在一个世纪以前，我们的先辈面对着积弱而沧桑的中国，就已经发出了辽远而深沉的呐喊，而我们的所梦所想，何止今夕，其实百年一脉。我们相信，从来没有像今天这样，中国和世界之间的距离如此之近，也从来没有像今天这样，中国和世界之间的对话如此之多。而我们，莫尼塔的团队，很幸运的从诞生之初，就站在国际间的视野上，得以从一个更为纯粹的角度，望向中国经济的深处；而越是望向深

7、处，我们就越是坚定。北京、上海、纽约……我们分布在这个世界的不同经度和纬度上，但我们不愿彼此耳语，而要朗声合唱，甘愿做一群自由的思想舞者，竭尽微薄之力，去触碰中国经济增长的脉搏，献言建策，即使荧荧之光，也终有崇高之意。唯有于此，当我们讲述自己对这个国家的爱时，才可以平静、深邃而坚定。我们也深知，对于变换的中国经济，其复杂程度远超出想象，而我们平日的研究工作，仍不免流于内容之中的浅尝而止，或耽于时间尺度上的短视。近期有机会将莫尼塔团队的种种思考汇集于此，并美其名曰“智库”，也意在对自己继续前行的勉励。在这一系

8、列文章中，我们讨论诸多问题的方式，大都摒弃了专业上的限制，同时寄希望于自己的视角能够在历史和现实之中完成某种跨越，在方法上实现建构和解构之间的微妙平衡。这些观点和讨论，是我们近年来整个团队思想的一种群体结晶，并不代表具体个人。我们谨希望能够将这些或完整或零碎的思考与大家分享，粗陋之处，还不免贻笑大方。莫尼塔(北京)投资发展有限公司232021年9月2日请莫尼塔•智库第一部分流量角度，住房市场已经供过于求莫尼塔(北