上海金轩奉贤南桥项目定价分析报告ppt课件

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1、金轩奉贤南桥项目定价分析报告报告逻辑结构竞品分析价格定位本案分析整体市场解析南方国际众旺苑竞品总结项目概况产品分析项目优劣势周边项目市场价格类比综合因素分析新政研判奉贤区域市场分析Part—1竞品分析价格定位整体市场解析本案分析二套房贷三贷房套由于对信贷政策提高了购买住宅的前期成本，打压了部分对住宅的投资，将投资办公楼物业与投资住宅物业所需的成本拉回至同一起跑线。办公楼的价格与住宅价格倒挂现象明显，说明目前上海的办公楼升值空间大于住宅市场，加之“一套房限购令”的出台，使得住宅市场的购房热情受到打压，二手房受之影响更大，更随着整体经济的向好，对办公楼的需求会有所增加，办

2、公楼的升值预期较为强烈。所以，从投资的角度考虑，办公楼是更适合当前投资的产品。整体市场解析购新政在继续执行中央政策的同时又出台“一套房限购令”，使住宅市场再次遇冷。但办公楼市场并不受二、三套房贷影响，也不在此次“沪十二条”调控范围内。所以，办公楼市场前景广阔。住宅市场商办市场限11、新政研判：此轮宏观调控对商办物业无正面影响，侧面是种利好2、奉贤区域楼市分析：奉贤区住宅市场均价在12000元/平米左右15%5%5%5%5%5%220005%6%5%6%7%13%10%5%9%10%上海市均价线奉贤区均价线奉贤占上海比重X%22000一月份至今，上海住宅市场均价在220

3、00元/平米上下波动，奉贤区则在12000元/平米上下波动；成交面积占上海市场的比重在5%-15%之间变动。整体市场解析2、奉贤区域楼市分析：精装房源及小户型房源稀缺1恒盛·湖畔豪庭绿地观邸众旺苑阳光春城招商南桥一号正阳世纪星城南方国际银河丽湾本案均价在13000元/平米左右，精装修房源较为稀缺；户型面积集中在100平米左右，小户型房源不足；各楼盘销售已接近尾声，近期并无新的房源推出，出现市场空当；12月开盘的精装房源银河丽湾，是三房以上的大户型，对本案并未构成较大影响。现存房源毛坯房为主尾盘在售小户型精装修抢占市场空当本案整体市场解析项目名称面积段均价（元/平米）去

4、化率装修情况恒盛湖畔豪庭90-1501300078%毛坯绿地观邸180平以上1360058%毛坯众旺苑80-1301150094%毛坯招商南桥1号80-901300098.90%毛坯正阳世纪星城150-2001920088%毛坯阳光春城90-1101500075%毛坯银河丽湾三房以上大户型（12月开盘）精装修较大户型1面积段销售套数比重90平米以下90246%90-100平米68735%100平米以上37119%成交特征：90平米以下的小户型是成交主力局，其次为90-100平米，100平米以上的大户型成交量最少。这说明该区域小户型房源颇受欢迎原因分析：√目前奉贤区域置

5、业者大都以刚性需求为主；√自4月份中央新政以来，上海楼市细则迟迟未现，置业者的观望情绪高涨，欲以较低总价购得一房，等待细则出台；√恒盛湖畔豪庭前期推出的90平以下小户型，曾成为市场主力房源；√城市生活压力不断上升，首次购房者更为理性。个案影响刚性需求√√生活压力√观望政策√小面积户型需求旺盛整体市场解析2、奉贤区域楼市分析：多因素致小面积房源需求量大Part—2竞品分析价格定位整体市场解析本案分析竞品分析2楼盘名称南方国际广场位置南奉公路8519号建筑面积380000平方米均价17000元/平方米物业类型写字楼、酒店式公寓开盘时间2010-04-01交房时间2011年

6、1月近期新推量/去化量/去化率108/84/77.8%开发商上海南方国际购物中心有限公司物业管理公司上海南方国际购物中心有限公司主力房型绿化率容积率装修标准38-68平米45%2.75精装修项目简评：√该项目为本区域少有的精装房源之一，较为稀缺；√主力房型为38-68平米的一房和两房，迎合了奉贤区购房者的需求特征；√项目所剩房源不多，小户型、精装房源市场将又现空缺。1、南方国际：精装小户型房源，尾盘在售竞品分析22010.45月6月7月9月8月成交量均价开盘月成交量呈现井喷，当月去化率为75%，说明该区域对小面积房源需求量大。厨房厨房卫生间书房卧室建筑面积：41-48

7、平米建筑面积虽小，但户型紧凑，书房、卧室融为一体，更加符合购买者生活习惯；主卧内落地窗设计，改善采光效果，扩大视野。小面积户型深受欢迎，户型设计可拉开差距，提升质量。1、南方国际：小户型致成交量上升，户型设计更重要竞品分析2“小区”景观：◎该项目住宅区内部并没有必要的景观设计，且较多地运用金融性符号，这使得该项目在品位上更倾向于发达城市的金融享受，而非居住区的宁静归真。周边配套：◎位于南桥核心区域，交通便捷；◎周边生活配套齐全，生活气息浓厚。周边生活配套齐善住宅区内部景观有缺陷1、南方国际：周边配套齐善，内部景观不足2竞品分析楼盘名称众旺苑位置上海市