上海奉贤南桥国际企业总部发展战略报告.ppt

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1、南方国际商业项目发展战略报告报告思路项目界定案例借鉴项目发展模式判断竞争分析项目整体发展战略项目定位同类物业发展模式新城规划品牌传播策略物业发展建议南桥新城发展规划新城功能定位南桥新城是奉贤区政治、经济、文化中心，杭州湾北岸滨海城市群的重要组成部分，具有综合服务功能的现代化新城。规划整体布局老城区——公共活动中心1北部新区——商业服务中心2东部新区——服务业集群副中心3西部新区——商务及文化副中心45东北新区——景观休闲中心整个南桥新城将形成“五心五片区”的总体布局结构新城产业导向规划总结南桥新城地理优势明显，是奉贤及

2、杭州湾的重要衔接南桥新城是奉贤区政治、经济、文化中心南桥新城西部定位成商务及文化副中心，为本案产业推广形成强大动力南桥新城产业定位重要的组成部分中小企业总部商务区，而本案正是该区域的核心项目界定综合体定义及条件定义综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。产生的条件建筑综合体的出现是城市聚集的产物，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就

3、会出现这样一种综合物业。综合体的特点是一种城市设计的缩影，其自身功能互相补充，而且能够互相支撑；一般位于城市中心区域；能有效的解决城市中交通等方面的压力；向业态互动、功能复合化、使用全时段的方向发展；多种功能有机匹配，可以减少投资风险；一般规模较大，投资较高，经济风险大；对建筑设计要求较高。综合体特点综合体各部分功能的相互关系商业办公酒店公寓相互支持关系相互要求标志性定义档次为商业和酒店带来潜在客户大堂可以与酒店共享承担某种社会职能形成完善配套、信息平台个体差异所在、活力的核心利用其它功能价值最大化补充其它功能现金流来

4、源商业的档次要求不影响办公、酒店的大堂和昭示性公寓可轻松享有酒店服务和配套设施，共享办公办来的客户。公寓在面积、服务功能上要和酒店形成分工和差异（重视中长期居住者需求）。发展模式定位项目发展模式判断在城市中心区域，综合体一般以下四种发展模式：模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……案例：香港太古广场模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel

5、……案例：广州中信广场模式三：以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex=hotel(主)+apartment(次)+office……案例：上海商城模式四：以商业为核心功能的发展模式officecomplex=shopping(主)+hotelapartment……案例：日本福冈博多运河城项目发展模式判断案例研究模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式complex=hotel+office+shopping+apartment+……香港太古广场太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落

6、成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。太古广场一座太古广场二座太古广场三座案例研究——香港太古广场定位为香港最顶级的综合体物业甲级写字楼+顶级购物中心+五星级酒店+顶级公寓案例研究——香港太古广场模式一的KPI体系（关键绩效指标体系）KPI体系外因内因优越的地理位置——CBD/城市中心便利的交通条件——主干道沿线/地铁口较大的规模——建筑面积20万㎡以上强制性的视觉冲击——超高层/建筑群高水准规划设计——各功能共融不互扰功能化体系

7、五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队——物业管理/经营管理模式一的收益方式特征功能类别收益方式酒店外包经营写字楼销售/出租商场自行经营/出租公寓销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响模式二：以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex=office(主)+apartment(次)+hotel……广州中信广场案例研究案例研究——广州中信广场中信广场位广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠

8、广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。占地面积：23,000平方米总建筑面积：320,000平方米广场组成：由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。案例研究——广州中信广场定位为广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼+公寓+小型购物商场模式二的