预约合同的相关法律问题漫谈

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1、预约合同的相关法律问题漫谈【论文摘要】现代市场经济社会的快速发展使得预约合同得到越来越广泛的应用，特别是在商品房预售、车辆买卖、房屋租赁等领域中发挥着重要作用，因而产生的纠纷也越来越多。在现代市场交易中，如果直接订立本约合同的条件尚未成熟，缔约当事人可以通过订立预约合同来保障未来订立本约的权利，从而固定交易机会，维护交易诚信。我国《合同法》虽未明确规定预约合同，但在2016年3月31日通过的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条引入了预约合同概念，过于笼统与简单，一些现实问题还是无法得到解决，但在适用问题上有了法律依据，在立法上确是一个进

2、步。本文即是结合该条款对预约合同的一些基本问题加以探讨。11/11预约合同的相关法律问题漫谈【论文摘要】现代市场经济社会的快速发展使得预约合同得到越来越广泛的应用，特别是在商品房预售、车辆买卖、房屋租赁等领域中发挥着重要作用，因而产生的纠纷也越来越多。在现代市场交易中，如果直接订立本约合同的条件尚未成熟，缔约当事人可以通过订立预约合同来保障未来订立本约的权利，从而固定交易机会，维护交易诚信。我国《合同法》虽未明确规定预约合同，但在2016年3月31日通过的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条引入了预约合同概念，过于笼统与简单，一些现实问

3、题还是无法得到解决，但在适用问题上有了法律依据，在立法上确是一个进步。本文即是结合该条款对预约合同的一些基本问题加以探讨。11/11预约是约定将来订立一定契约之契约，其将来应订立之契约称为本契约。《法国民法典》第1589条首次规定了买卖预约：买卖预约，在双方当事人对标的物与价金已相互同意时，即等于买卖。随后各国民法也纷纷规定了预约制度，如《瑞士民法典》第22条规定：双方当事人可以通过合同形式约定在将来订立合同。我国澳门特别行政区《民法典》在债法卷的债之通则中也对预约合同作了一般规定。从这些立法例中可以看出，预约合同本质上仍是一种契约，缔约当事人以此确立合同关系，明

4、确双方权利义务，适用合同成立生效及履行的一般原则。根据《解释》第2条的规定，预约合同主要包括认购书、订购书、预订书、备忘录等。至于预约合同的特征，除了预约合同是诺成性合同，具有极强的诺成性，并且只能发生于本约的缔结过程中，具有一定的法律约束力这几点外，最主要的还是预约合同宜采取书面形式。我国《合同法》奉行合同自由原则，对合同的形式以不要式主义为原则，要式主义为例外。预约合同本身即是一种合同，而且以书面形式将缔约结果予以明确保存对缔约当事人双方而言都是有所助益的，更能清楚明确的约定双方的权利义务，有利于潜在纠纷的解决。所以对于预约合同而言宜采用书面形式。从法制法上讲

5、，预约合同起源于要物契约，目的是为了弥补物之交付方能成立合同的弊端。但由于近年来对要物契约存在的合理性提出了普遍的质疑；财产性的契约均应予以‘诺成化’11/11，保留要物契约此种法制史上的残留物，实无必要。罗马法上规定要物契约的初衷在于这类契约多系无偿，强调物之交付的功能是给予一方当事人一个反悔的机会，以求法律的公平性。但随着诚信原则适用领域的不断扩大，在物之交付前任由当事人随意撤回意思表示，客观上会损害相对人的信赖利益，而且也会成为一方当事人诈欺的工具。因此，允许在要物契约上设立预约合同，应当说是一种进步。但是，除了要物契约，对于诺成契约而言，事实上也存在着因主

6、客观的原因而暂时无法缔结合同的情形，这时，如允许当事人对未来合同作出一种初步的安排，不仅不会损害当事人的利益，相反，使交易更趋于发达和灵活。因此所有的契约均可订立预约合同。预约合同的成立预约合同的成立，遵循合同的一般成立要件，但它作为合同的一种特殊类型，其成立也同样具有一定的特殊性。首先，预约合同的缔约当事人应具有相应的行为能力；其次，预约合同应具备本约合同的主要条款，还要有订立本约合同的明确意思表示；最后，预约合同的内容要确定并有履行的可能，而且不能违反法律和社会公共利益。至于预约合同的成立形式，如前文所述，应当采取书面形式，即以有形文字准确表述合同内容。由于我

7、国《合同法》对预约合同并没有作出规定，而《解释》第2条又只是原则性概述，不能很好地加以运用，基于合同自由原则，预约合同是可以由当事人自由约定的。那么为什么当事人不直接订立本约反而多此一举呢？其理由多样，既可以是法律上的事由，也可以是事实上的事由，从而造成订立本约尚不成熟，于是先订立预约，使相对人受其约束，以确保本约的成立。11/11预约合同的效力预约合同的效力是研究预约合同的核心问题，目前学界对此并没有一个统一的定论，在实践当中更是比较混乱。在谈及该问题之前，对预约合同的意义和特殊功能的明确是必不可少的。在交易实务上，由于预约合同具有担保功能，故具有重要意义。所谓

8、预约合同的