商品房预约合同法律问题研究

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1、学位论文使用授权书根据《中央民族大学关于研究生学位论文收藏和利用管理办法》，我校的博士、硕士学位获得者均须向中央民族大学提交本人的学位论文纸质本及相应电子版。本人完全了解中央民族大学有关研究生学位论文收藏和利用的管理规定。中央民族大学拥有在《著作权法》规定范围内的学位论文使用权，即：(1)学位获得者必须按规定提交学位论文(包括纸质印刷本及电子版)；(2)为教学和科研目的，学校可以将公开的学位论文作为资料在图书馆等场所提供校内师生阅读等服务：(3)根据教育部有关规定，中央民族大学向教育部指定单位提交公开的学位论文；(4)学位论文作者授权学校向中

2、国科技信息研究所及其万方数据电子出版社和中国学术期刊(光盘)电子出版社提交规定范围的学位论文及其电子版并收入相应学位论文数据库，通过其相关网站对外进行信息服务。同时本人保留在其他媒体发表论文的权利。本人承诺：本人的学位论文是在中央民族大学学习期间创作完成的作品，并己通过论文答辩；提交的学位论文电子版与纸质本论文的内容一致，如因不同造成不良后果由本人自负。本人同意遵守上述规定。(保密的学位论文在解密后适用本授权书，本论文：口不保密，口保密期限至年月止)1I乏作者暨授权人签字：砂g20J乡年f月)弓日学位论文原创性声明本人郑重声明：所呈交的学位论

3、文，是本人在导师指导下进行研究工作所取得的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含任何他人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声明的法律责任由本人承担。1【≥学位论文作者签字：妙彳207弓年上月易弓日商品房预约合同法律问题研究摘要lUllIMIIHIlIMIIIIIHIUIY2366698随着我国市场经济的发展，我国房地产业迅猛发展中充满了机遇和风险，其中预约合同悄然兴起，尤其在商品房的买卖当中。现实中存在法律上或实

4、务中的障碍从而导致交易双方的交易合同订立不及时，开发商常常要求甚至强制购买者以认购书的形式来签订预约合同。本文所研究的预订合同一般将其归纳为“约定将来订立一定合同之合同”，即当事人双方在签订房屋预售合同之前，经过双方一致协商，表明确双方签订的相关事宜，为签订预售合同而达成共同意向订立的协议。本文将要谈到的预约合同，即商品房认购书。与预约相近似的是本约，但是二者截然不同，这是本文重点之长期以来，在我国好多人误把预约合同当成是预售合同，这种观念使得在交易过程中引起了很多纠纷，而面对预约合同，我国法律上在《民法通则》里只规定了诚实守信原则和信赖保护

5、原则；《合同法》中只对预售合同作出具体的规定，而没有对预约合同做详细阐述；在《城市房地产管理法》中也没有具体相关规定，我国一直到2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中才有认购书的规定，但是实践中缺乏可操作性，而且解释又过于原则化，所以导致商品房认购书的纠纷时有发生且无法解决。现如今市场经济正在大热的浪潮中，房价也进入增长的高峰期，开发商为一己私利不惜违约，毁约现象异常恶劣，开发商与认购人不签订正式买卖合同而引发纠纷现象常常发生。法院在审理这些案件的时候，对于预约合同规范缺失和定金返还、认购书性质

6、的认识不一致等，致使司法裁判中的判罚也不一致。本文认为解决这些问题最重要的，就是要在预约合同制度的立法一L进行完善，只有这样才能保证司法裁判的统一性，如果没有完善的预约合同制度作立法，那我国房地产行业中的交易就会受到影响，从而欺诈违约现象就会层出不穷，因此本文有必要对我国商品房预约合同制度进行研究，从而预防这些问题发生，使交易更加顺畅。本文的内容是这样安排的：第一部分详细阐述预约合同理论基础，本文将以案例为依据，对我国商品房预约合同的立法现状进行分析，指出现如今我国预约合同和预售合同两者的联系与区别，以及从认购书性质、定金、效力等方面加以叙述

7、。认真分析商品房预约合同纠纷案件中，如何防范认购人权益被侵犯以及解决对策。第二部分讨论我国进行预约合同制度立法完善的必要性。将进行预约合同立法完善，有助于预约合同明确归责原则和责任承担方式，有助于商品房预约合同的效力的确定。经过法律规定对预约的法律约束作用，进而防止预约合同风险，有助于稳定达成本约合同的目的，进而进行安全交易。第三部分主要是对国内预约合同制度与国外预约合同制度的立法现状进行比较，借鉴国外预约制度的成功经验，完善我国商品房预约合同制度的立法，减少我国预约合同制度纠纷的问题，使之有良好的研究体系，健全我国商品房预约合同的法律规范的

8、制度。关键词：商品房，预约合同，预售合同，认购书ⅡAbs仃actDuetothepresenceofobstaclesinlaworinfact，thepartie