经济适用房政策实施的博弈分析

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1、经济适用房政策实施的博弈分析2008年第4期建筑管理现代化总第101期ConstructionManagementModernization·5·经济适用房政策实施的博弈分析冯姗姗，王望珍，刘淳（武汉大学土木建筑工程学院，湖北武汉430072）摘要：经济适用房是我国住房保障制度的重要组成部分，正引起社会的广泛关注。文章以博弈论为基础，通过企业与企业以及政府与企业间的博弈关系，分析了经济适用房的合理开发量及其管理中制约因素，并提出了经济适用房政策实施的几点建议。关键词：经济适用房；房地产政策；住房保障；博弈论中图分类号：F2931>.31文献标识码：A文

2、章编号：1001-019X(2008)04-0005-03AnalysisoftheImplementationofEconomicalApplicableHousePolicyBasedonGameTheoryFENGShan-shan,WANGWang-zhen,LIUChun(SchoolofCivilEngineering,WuhanUniversity,Wuhan430072,China)Abstract:Economicalapplicablehouseplaysanimportantroleinourhousingsupportsyste

3、m,whichispaidmoreattentionforthesociety.Basedongametheory,thepaperanalysestherationalamountofdevelopmentineconomicalapplicablehouseandtherestrainingfactorsinthemanagementamongtherelationshipofaenterpriseandanother,thegovernmentandtheenterprise.Thenitgivessomeadvicetotheimplement

4、ationofeconomicalapplicablehousepolicy.KeyWords:economicalapplicablehouse;realestatepolicy;housingsupport;gametheory0引言国务院相关部、委、办近期纷纷组织研究和部署，快速有效地推出了一系列促进我国房地产业持续、健康、有序发展的对策与措施。一方面，加强和改善房地产市场调控，建立符合国情的住房建设和消费模式,通过抑制房价过快上涨，引导市场在解决普通居民合理住房需要方面发挥作用。另一方面，积极落实政府在解决困难群众住房问题中的责任,加大财政和税

5、收等政策投入,全面落实我国2007年正式颁布的[1]《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。其中建设经济适用房成为我国公共住房保障制度的重要组成部分。经济适用房的评定标准：一是住房对象，面向中低收入家庭。二是住房标准，2面积控制在7><60~100m。三是政策优惠，享受“免租、减税、限价”优惠政策，即免交土地出让金（实质是地租），减免部分税费，开发商利润控制在一定范围内。目前我国中低收入者占居民总数的80%左右，购买商品房的能力较弱，只有把这部分人的住房问题解决好了，才能真正实现居者有其屋的计划。因此，大力发展经济适用住房是全面解决住房问题

6、的关键环节，对于进一步深化房改将起着举足轻重的作用。1经济适用房政策实施的两类博弈分析经济适用房政策实施的参与人是政府和房地产企业。在经济适用房政策实施过程中，存在着开发经济适用房和开发商品房的两类企业，两类企业为争取更多开发量，使自身利益最大化而进行博弈，属完全信息静态博弈。开发商总是在自己利益最大的立场上开发经济适用房，政府为保障经济适用房政策的顺利实施需针对开发商采取适当的措施。1.1经济适用房开发中两类企业的博弈分析根据《经济适用住房管理办法》的要求：经济适用房应统筹规划、合理布局、配套建设,充分考虑城收稿日期：2008-05-04；修改日期：

7、2008-08-08作者简介：冯姗姗(1983-),女,黑龙江齐齐哈尔人,硕士研究生,主要从事房地产开发经营与管理方面研究。·<6·建筑管理现代化2008年第4期[2]市低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求,合理安排区位布局。从理论上讲，为了避免社会区域歧视，维持正常的社会秩序，坚决反对将经济适用房聚集在同一区域内，应将经济适用房与商品房合理地建设在同一区域内在同一区域内，开发经济适用房的开发商和开发商品房的开发商都有积极性争取更多的开发量，从而使自身利润最大化。每个开发商的利润不仅取决于自身的开发量，还取决于其他开发商的开发量。本文由以下模型

8、来解决各类型的开发量问题，及在此基础上分析两类型房的发展趋势。假设此区域仅为经济适用房和商品房