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1、市场的制度性分割:经济适用房制度的博弈分析魏建张昕鹏摘要:为低收入者提供基本住房保障是政府的基本职责,经济适用房是实现该职责的一个制度体现。但是中国的经济适用房制度并没有实现其设计目标。那么是什么原因导致了这个结果,如何实现为低收入者提供基本住房保障的目标?从政府、开发商、购买者三方博弈的角度,可以发现经济适用房制度失败的关键在于它造成了市场的制度性分割,由此产生的市场套利行为瓦解了经济适用房的制度基础。改革方向在于撤销经济适用房制度,实施住房补贴制度,重新建立统一的住房市场。关键词:经济适用房;市场分割;博弈一、引言1998年7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
2、,实施住房分配货币化的改革方案,提出建立以经济适用房为主的多层次住房供应体系。经济适用房是“政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品①住房”(《经济适用住房管理办法》,2004年)。政府为经济适用房建设提供补贴,即采取行政划拨方式提供建设用地,免征土地出让金,并且减半征收行政事业性收费,通过降低开发成本的方式间接降低经济适用房价格,实现补贴。政府同时对经济适用房价格进行管制,基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中,利润严格限定为部分开发成本之和的3%。由此,经济适用房补贴是补贴开发商的间接补贴方式,经济适用房是独立于商品住房市场之外的、政府供给的保障
3、性住房。经济适用房的初衷是好的,但是该制度并没有实现其设计目的。首先,有相当一部分城市的经济适用房建设已连续几年处于空白状态,即使有经济适用房在建项目的城市,其每年的建设比例也非常低,不足10%,②多数在5%至6%左右徘徊;其次,大部分经济适用房的建筑标准严重超标,面积过大,150平米的房屋也屡见不鲜;再次,制度实施过程中出现了较普遍的寻租问题。一些不符合标准的高收入者竟能买到经济适用房,而大量真正需要政府优惠住房政策提供帮助的中低收入者却难以买到;最后,也是最重要的,经济适用房政策的三个主要参与主体都不支持该政策:地方政府因为不能获取土地出让金收入而抱怨,开发商因为利润限制而积极性不大,购房
4、者因为购买需求得不到满足(建设量小、买中的概率也小)而对政策失去信心。收稿日期:2007210209基金项目:教育部2006年度“新世纪优秀人才”支持计划的阶段成果,同时得到教育部社会科学研究重大攻关项目“马克思主义产权理论与中国改革实践”(负责人:黄少安,项目号04JZD007)和山东大学青年成长基金项目“法律经济分析的有效性及其在中国的应用”的资助。作者简介:魏建,山东大学经济研究院法经济学研究所教授、博士生导师(济南250100);张昕鹏,经济学硕士,民生银行济南分行(济南250012)。①《经济适用住房管理办法》,2004年5月13日颁布。②数据来源:人民网房产建设频道,2005年12
5、月17日。83©1994-2010ChinaAcademicJournalElectronicPublishingHouse.Allrightsreserved.http://www.cnki.net那么,经济适用房制度失败的根本原因是什么,如何才能有效实现为低收入者提供基本住房保障的目标。二、相关研究文献(一)美国学者对住房保障政策的研究美国的住房保障政策是比较成功的,有相当文献对政策的设计、效果进行了深入研究。这些研究主要包括两个方面:一是评价各种住房支持政策的标准;二是利用这些标准对各种住房支持政策进行评价,分析政策的实际效果和改革方向。1.评价标准ToddSinai和JoelWaldf
6、ogel(2002)①强调是否产生“挤出效应”是评价住房支持政策的主要标准。所谓“挤出效应”是指如果公共住宅分配给了那些没有政策的帮助也能够从私人市场购买住宅的家庭,那么一单位公共住宅的供给就会减少一单位的私人市场需求。导致挤出效应的住房支持政策就是失败的政策。Sinai和Waldfogel利用HUD(美国联邦政府住房与城市发展部)的截面数据对美国的住房支持政策进行了分析,测算出需求方政策挤出效应为0.3,供给方政策为0.7。由此,他们认为直接对低收入家庭住房消费进行补贴的需求方政策要优于由政府建造或补贴房地产商建造低价公共住宅的供给方政策。David和LeBlanc(2005)②以配置效应和
7、分配效应作为考察的标准。Buckley和Kalarickal(2004)③则给出一组评价标准:目标(targeting)、效率(efficiency)、透明度(transparency)、管理简单化(administrativesimplicity)和可维持性(sustainability)。2.评价各种支持计划不少文献评价了美国的各种住房支持计划,但是结论并不一致。Olsen(2001)④认为“
