泰州13-3地块(周山河街区)调研分析

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1、泰州13-3地块(周山河街区)调研分析一、地块简介●区域分析：位于泰州市区南部，周山河街区鼓楼南路西侧、洪泽湖路南侧、金山路东侧太湖路北侧；紧临泰州市文化中心，处于新区的核心位置，距泰州市政府约1.5公里左右，交通便利，区位优势明显，发展前景优越。本地块为商住用地，其中商住比例为2：8左右。地块面积84870㎡（约127.3亩）。●上市时间申请及交纳保证金截止时间2011年1月11日17时30分前。挂牌时间2011年1月4日8时30分至2011年1月13日15时30分。◆起始价：22920万，约180万/亩◆保证

2、金：4584万，起拍价的20%按180万地价计算，折可售面积楼面地价≥771元/㎡按200万地价计算，折可售面积楼面地价≥857元/㎡按230万地价计算，折可售面积楼面地价≥986元/㎡按260万地价计算，折可售面积楼面地价≥1114元/㎡按300万地价计算，折可售面积楼面地价≥1286元/㎡◆交地时间：自竞得之日起3个月（截止2011年4月13日）内现场交付土地。◆动工及竣工时间：交地之日起六个月内，即2011年4月13日之前动工，在2年半内（2013年10月13日）内开发完毕。◆缴款方式：保证金缴纳2011年

3、1月11日17时30分前第一期缴款：1月13日交纳起始价的50%，含保证金；第二期缴款：1月21日前交清全部土地出让金余款。●指标分析：◆土地出让面积84870平方米（127.3亩）◆用地性质：商务金融、城镇住宅，其中商住比例2：8左右◆规划控制指标容积率：2.5≤可建面积≤3.5建筑密度：≤35%绿地率：≥35%限高：住宅≥35M总建筑面积≥212260㎡，≤297160㎡其中：商住比例2：8左右配建4750㎡的公共租屋无偿提供给政府二、项目成本预测(一)土地费用2810.708487023854.451土地地

4、价2700.608487022920.002土地契税108.0284870916.803交易服务费1.408487011.884土地登记费0.08848700.685土地勘测费0.60848705.09(二)地方政府收费206.0962970456121.98(三)前期费用76.82970452281.31(四)建筑安装工程费2100.0029704562379.45(五)基础设施费40129704511911.50(六)管理费用502970451485.23(七)销售费用1002970452970.45(八)财

5、务费用1502970454455.68(九)合计3886.95297045115460.04注：1、表中成本地价按起拍价180万/亩测算。2、建安费用住宅暂按2000元/㎡，商业暂按2500元/㎡。3、已含公租房的建设费用。三、收入预测●13-3地块项目周边楼盘分析◎正在销售楼盘◆东润第一城：总建筑面积约20万（1600套），容积率1.5，可售1434套（商铺24），已售住宅1134套、商铺12套，目前住宅销售价7100元/㎡，商铺销售均价13000元/㎡。土地出让时间06年5月，用地面积205亩（136392㎡

6、），容积率1.5，出让地价54.74万/亩。◆恒景国际花园：总面积约30万（1940套），容积率1.23，一期可售住宅646，已售住宅577，目前住宅销售均价8880元/㎡；土地出让时间04年10月，用地面积336亩（223776㎡），容积率1.23，出让地价59.71万/亩。◆上海大花园：总面积约30万（2429套），容积率1.5，一期可售729套，已售689套，目前住宅销售价约6980元/㎡；土地出让时间06年12月，用地面积290亩（192668㎡），容积率≤1.5，出让地价76.89万/亩。◆荣御蓝湾（上

7、海景瑞）：总面积约16万，容积率1.59，一期可售108套（4层叠加别墅），已售93套，目前销售价约9200元/㎡(4层叠加别墅)；土地出让时间09年10月，用地面积245亩，容积率1.6≤，≥1.4，土地出让价76.43万/亩。◎已拍卖未开发地块地块一：土地出让时间09年12月，用地面积586亩，容积率2.43≤，≥1.01，土地出让价172.13万/亩开发商扬州安厦正大房地产开发有限公司。地块二：土地出让时间10年9月，用地面积177亩，容积率1.8≤，≥1.5，土地出让价262万/亩，开发商江苏东润房地产开

8、发有限公司。四、项目收益预测●项目收入预测项目的直接收益来自于住宅、商业的销售收入。周边商业配套基本齐全，泰州大剧院在建，随着泰州城市向南发展的预期要求，预计该项目住宅销售价6000~8000元∕㎡，商铺销售价10000~14000元∕㎡，商务公寓、办公等6000元/㎡左右，因此未来房价还有很大的上行空间，具有较好的投资前景。根据本项目的具体情况，测算销售收入初步如下：可