论文《北京吸引民间资本进入保障性住房建设的制度创新思考》

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1、北京吸引民间资本进入保障性住房建设的制度创新思考StudyingonBeijingsysteminnovationofattractingprivatecapitalintotheconstructionofaffordablehousing施昌奎（北京市社会科学院，北京，100101）*摘要：“十二五”时期民间资本将成为保障性住房建设的重要力量，排解民间资本对建设和经营保障性住房“利润稀薄、机会成本太高、退出机制缺位和政策不确定性”四大忧虑是地方政府面临的重任。国外发达国家和我国香港地区民间资本在保障性住房布局、建设、经营和退出领域的成功做法为北京提供了很好的借鉴。

2、北京应从排解民间资本进入保障性住房的忧虑入手，借鉴国外发达国家和我国香港地区的成功经验，着力在布局、建设、经营、退出四大领域进行制度、体制和机制创新。科学制订保障性住房总体布局规划，完善配建奖惩制度，促进社区和谐发展。扩大建设规模，拓宽融资渠道，增加障性住房房源，特别是要创新市场运作方式，吸引保险资金进入，运用信托投资基金建设保障性住房。扩大补贴范围，设立定向住房补贴券，提高民间资本经营效率。建立市场退出和政府接盘机制，排解民间资本后顾之忧。关键词：民间资本保障性住房配建奖惩制度混合居住定向住房补贴券退出机制2010年5月7日，国务院颁发了《关于鼓励和引导民间投资健康

3、发展的若干意见》，鼓励、支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。2010年11月16日，北京市政府召开常务会议，研究贯彻落实国务院《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》，提出鼓励和引导民间资本进入北京市社会事业、市政基础设施和建筑工程领域等一系列设想，为民间资本进入北京市保障性住房建设开了绿灯。由于相关的体制机制还没有理顺，具有吸引力的优惠政策和制度创新还没有出台，民间资本大多还处于观望期，所以，吸引民间资本进入保障性住房建设的制度创新成为当务之急。一、民间资本进入保障性住房建设的忧虑分析目

4、前，民间资本为什么对进入保障性住房建设驻足观望，那是因为民间资本对进入保障性住房建设的结果没有把握，更具体地说，是存在着四大忧虑：利润稀薄的忧虑、机会成本太高的忧虑、退出机制缺位的忧虑、政策不确定性的忧虑。（一）利润稀薄的忧虑1、利润最大化是民间资本追求的终极目标。与国有资本的公益性相比，民间资本更加具有趋利性，从亚当.斯密的《国富论》到马克思的《资本论》都对资本的趋利性做了最为经典的阐述。追求效率是民间资本趋利性的内在要求，利润最大化是民间资本追求的终极目标。“无利不起早”是民间资本的本质特征，是无可厚非的。2、保障性住房建设的直接利润空间受到挤压。保障性住房是社会

5、为中低收入家庭提供的住房保障和社会福利，其价格肯定要比市场价格低许多，这在客观限制了保障性住房建设的利润空间。2007年11月19日，由建设部、国家发改委、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门共同发布的《经济适用房住房管理办法》中规定，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。2007年前后，各地纷纷出台经济适用房价格管理办法，几乎所有地方性办法也都界定了经济适用房的利润率必须控制在3%以内。3、保障性住房建设的隐形利润并不明显。保障性住房项目一般都需要一定的商业配套，这些商业配套项目是不受3%利润限制的，因而产生了保障性住

6、房建设的隐形利润空间，但这个空间是有限的。即使开发商在土地、信贷等方面获得一定的优惠政策，自有资金比例又能做到10%到30%，利润空间也只能做到3%到8%之间，这与普通房地产开发动辄两位数以上的利润率相比，难免会有利润稀薄之感。（二）机会成本太高的忧虑1、北京有很多利润率较高的行业。2007年，北京市政府有关部门经过详细调研，公布了北京行业平均利润率排名（见表1）。表1北京7大行业平均利润率排名行业主营业务利润率（%）1信息传输计算机服务和软件业24.72文化体育和娱乐业25.13金融业18.74交通运输仓储和邮政业17.15科学研究技术服务和地质勘查业176制造业9

7、.27建筑业6.95资料来源：《北京日报》，200年4月6日。尽管北京7大行业主营业务平均利润率是根据2006年的数据统计出来的，但到2011年，这些数据的变化依然不大，北京主要行业的利润率水平基本上呈现明显的两极化特征，其中高技术产业、现代服务业的行业利润率相对较高，公用事业的行业利润率普遍较低。2、保障性住房建设机会成本太高。机会成本（opportunitycost）是指进行一项投资时放弃另一项投资所承担的成本。选择投资和放弃投资之间的收益差是可能获取收益的成本。机会成本高，说明投资没有优势，机会成本低，说明有比较优势。北京信息传输计算机服务和软