《东尼投资哲学 实践篇》_11176408

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1、第2页第一篇：沧海遗珠新鸿基地产（）在特首宣读施政报告后公布业绩，施政报告的事前准备功夫许多，对于物业市场现境况有着贴切的描述。其中最引人注目的是香港人口数目将由现时的万人增至年的万人，而香港的土地当然无法扩充。新地一直在物业市场上举足轻重，背负多项发展项目。相信这些发展项目要耗时长一点才能重新投入兴建，至于已完工或接近完工的物业发展却不急于直接推向市场出售，因为地产发展商要待楼价不再持续下跌才可松一口气地将手上物业重新推出市场。新地坐拥土地储备逾万平方英尺，其中只有万平方英第3页尺是投资物业，大部分是商用及住宅物业，另外万平方英尺却仍然保留在待发展账目表中。新地明年预计会推出万

2、平方英尺楼房，若以这个速度计算，公司坐拥的土地储备足可维持未来五年发展使用。而年至年期间推出的楼房面积却比这预期为低，或许部分是天气因素影响，而其他部分因素却是楼价及市场环境不配合。以现价港元计算，公司市值约亿元。公司净债项有亿元，或许可以手上坐拥的其他资产，包括平方英尺农地，正申请补地价，把土地转为发展住宅用途，以及其他物业作抵销，其他物业包括国内及其他业务，如数码通、九巴、威信停车场管理公司等。由于公司为其土地储备申请补地价，故每平方英尺的平均估值约元。若计算建筑成本在内，假设每平方英尺住宅单位建筑成本是元，那么，住宅单位完工后每平方英尺成本约元，这水平仍较现时楼价水平为低。

3、投资者可能疑惑为何公司要为物业贬值及长线投资拨备亿元。投资者或许认为这是常见的情况，而且所占价值比重也不重要，所占比重微不足道，或者是基于某些指定物业而已。但为何公司较其他地产发展商保守，要为大量估价偏低的物业大幅拨备。或许是他们对楼价后市过度审慎，相信物业在完成后，定会发现现时的拨备实在太高，而且有回拨的必要。那时候便会大幅刺激未来数年的盈利。第4页假如出现回拨，盈利有可能达亿元，但仍较前年的亿元为低，但在现时低迷的市况下，这成绩已算是不俗。明年的盈利表现不会太突出，因为楼价仍会偏低，但长远来说，公司业绩将会获得改善，保守来说，是由于回拨过去的拨备，而令盈利上升。新地在现价水平

4、是买入的好选择，但在月日前或仍有进一步下挫的机会，因为接近投票决定是否以股代息的日子，又或是月日举行的投票。公司股价去年曾逾元，能否回返这水平只不过是时间的问题。日期：年月日第5页银行股和地产股相继公布一些容易令人误解的数据。公司去年全年盈利，或今年上半年盈利均由于拨备而令盈利改变。银行要作出拨备是因为预计会有坏账出现；至于地产公司则是为手上物业现估值或长线投资作拨备。当然短期投资录得的亏损也直接影响公司盈利。对于银行来说，银行坏账拨备不单是保守的安排，更是对实际亏损的一个预算而已。假如该坏账未能收回，那便成为绝对亏损，并在计算盈利前要撇除。但拨备安排却有可能产生另一个忧虑，这就

5、是计算坏账拨备过多，而要拨备的那笔坏账在大多情况下是可以全数收回的，那么公司安排拨备只是较为保险的做法，而这个保障比率比债项保证金更高。银行更会面对汇率造成的亏损风险，这些亏损风险也会反映在公司的会计账目中。在资产负债表中记录的货币折算必须如实报道。这却变成另一个因素，就是某货币产生的负债，却反映另一货币是以担保金来评价的。举例来说，某家印尼公司或会抵押其印尼资产来贷款，并会以美元作偿还货币，而今年初印尼盾大幅下挫，造成的影响只不过是很普遍的，并非特别事故。印尼盾汇率早前曾跌至盾兑美元，现在回升至美第6页元兑盾以下，对于大部分银行来说，已能松一口气。即使银行未能收回所有债项，但至

6、少已在短期内把大幅债项亏损减低，而以最恶劣环境拨备计算方法，却是不必要的。由于货币的潜在亏损已获舒缓，银行应感到舒畅，那么在月期间再进行拨备实在没必要的。既然拨备是没必要的，那么现时拨备的金额终会有天回拨至公司的账目中。恒生银行和东亚银行的中期业绩表现截然不同。东亚银行作了最坏的打算，故大幅作出拨备，虽说是理由充分，但略嫌保守，恐防公司会从股息方面开刀，大幅削减派息的金额，酿成恐慌。通常市场转势、衰退，都不会持久，而且会在短期内便逆转过来，譬如说顶多只维持年。或许银行过去曾经历类似的难关，并按过去的经验来说，预计要花很长的时间才能复苏过来。而所减发的股息通常也可以通过减派拨备或减

7、少盈利来补足的，这样公司便不用像过往派发丰厚股息予股东们，继而保留公司资金。甚至可保留过往派发的股息，故公司或宁愿减少盈利，而不会减少股息派发。恒生银行的业绩带来令人欣喜的反应，银行虽然要为预计出现的坏账拨备，但也没有减少股息派发。在某段时间如年后，现时出现的衰退变成一个微不足道的回忆，而国际投资者却会根据这两家银行过去的股息回报政策来评价两银行的管理层表现，他们大多接受公司盈利过去出现短暂第7页波动，不过长年累月能维持派发股息的公司却在他们眼内较具吸引力，并可获较高的投资评价。