房地产行业：中期向好趋势不变，估值业绩有望继续提升

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1、房地产行业：中期向好趋势不变，估值业绩有望继续提升行业报告ResearchDept.12013??5月16日地产行业投资策略中期向好趋势不变，估值业绩有望继续提升朱吉翔C0044@capital4>>.cn评等：优于大市目录结论与建议：??对比2012年及2013年1季度A股企业经营情况，地产板块净利润增长及扣非后ROE增长态势均大幅跑赢除银行外的其他行业，显示出城镇化进程、居民住宅改善要求对于中国房地产市场的巨大推动力，调控对于龙头企业实际经营的影响有限。??从业绩增长情况来看，地产板块2012

2、年营收增长26.8%，净利润增长15.7%，要好于其他行业。并且在2013年一季度，行业净利润增长26%。另外从ROE情况来看，地产行业ROE并未因中国整体经济增速放缓而出现下降，依然呈现上升的态势，也符合我们之前的判断。??从成交量方面来看，楼市成交火热局面延续，继2012年全国房地产产销售金额增长10%后，2013年一季度行业成交量、成交金额分别同比增长37.1%和61.3%。得益于销售回款增加，A股地产企业的实际库存与净负债率分别较过去年高点下降了3.8和3.6个百分点，财务状况得到明显改善

3、。??综合判断，基于企业结算资源丰富、房价上升的事实以及行业销售稳定增长的判断，因此我们预计行业板块毛利率下行局面将改观，并且营收快速增长、费用率下降将使得而净利润增速保持15%上的水平、同时ROE仍将继续提升，短期出现较大规模的存货、债务风险的概率较小，整体基本面依然向好。??从政策面来看，基于经济仍处于弱复苏、我们认为房地产政策继续加码的可能性较低，从目前已公布细则的情况来看，仅北京较为严格落实二手房交易环节“20%”个人所得税政策，其余城市并未执行，因此整体政策宽松度要好于3月初的预期。另外

4、从成交来看，“新国五条”的出台后楼市成交量放大则显示出居民对于房价看涨预期的肯定，部分二手房需求转移至新房后，短期新房成交继续活跃，4月单月全国房地产成交面积与金额同比分别增长40.2%和56.3%，显示出下游较为强劲的需求。??从估值来看，房地产行业目前行业对应2013年静态市盈率13.9倍（动态12倍），估值水平有安全边际，并且考虑到行业是2013年业绩增长的确定性，我们认为板块估值水平具有较高的安全边际，未来有业绩与估值双升的可能。??就个股而言，由于行业财务状况改善，业绩成长性将成为未来选

5、股的重点，看好龙头个股的表现。投资建议买入万科（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、招商地产（000024.SZ）、金地集团（600383.SH）、荣盛发展（002146.SZ）、龙湖地产（0960.HK）,中国海外发展（00688.HK）渐飞研究报告-//bg.panlv.net行业报告ResearchDept.22013??5月16日业绩靓丽，营收、净利润增速超群营收、净利润增长快速好于其他行业??营收、净利润快速增长，强于多数其他行业2012年，A股地产板块营收增长26.8

6、%，至5944亿元，增速较上年同期增加12.6个百分点，实现净利润753亿元，YOY增长15.7%，增速较上年增长1个百分点。其中，4季度行业营收同比增长27.7%至2930亿元，净利润增长26.1%至390亿元。全年来看，行业营收增速略快于净利润增速的主要原因在于：1、2011年末房价下降，导致行业2012年结算项目利润率走低，A股地产板块综合毛利率较上年同期下降了2.1个百分点，至37%（图1）；2、由房价走低引起的资产减值损失增长87.8%至31.6亿元，影响当期将利润约2%；3、行业企业为

7、应对调控而更多的参与合作开发，使得少数股东权益较上年增长了25.8%,在当期净利润中的占比较上年提升了1个百分点至12.1%，影响了归属母公司的净利润。图1：行业营收与毛利率走势单位：亿元，%资料来源：wind，群益证券整理2013年1季度，A股地产板块营收、净利润继续保持较快增长态势，当季营收增长39.9%，净利润增长26.1%。净利润增速低于营收增速是由于1季度为地产竣工结算的淡季，营收比重在全年占比重较低，但是三项费用率保持相对刚性，综合费用率较上年同期提升了3.5个百分点，至13%，对于当

8、期净利润形成一定的侵蚀。横向对比其他行业，2012年全部A股企业中，房地产板块全年净利润增长15.7%，要较A股(剔除银行业后)整体增速高出31个百分点。仅有少数的公共事业、食品饮料、餐饮旅游、银行等板块或因能源成本下降、或因寡渐飞研究报告-//bg.panlv.net行业报告ResearchDept.32013??5月16日经营质量也不惶多让头垄断地位延续而使得净利润增速稍好于房地产企业。至2013年一季度，随着经济步入复苏周期、多数板块盈利回升，地产板块利润增速与整体差距有所收