招商证券-万科A-000002-销售继续向好,B转H估值将向国际看齐-130205

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3、房地产强烈推荐-A（维持）万科Ａ000002.SZ目标估值：15.00元当前股价：11.90元销售继续向好，B转H估值将向国际看齐2013年2月5日基础数据上证综指2428事件：万科2月4日晚间公告显示，其2013年1月份共实现销售面积161.1万总股本（万股）1099521平方米，销售金额190.7亿元，环比分别增长37.9%和35.5%，同比分别增长已上市流通股（万股）96620435.4%和56.3%；新增项目共8个，地价款达79.0亿元；2013年第一次临时总市值（亿元）1308股东大会上B转H方案获高票通过。流通市值（亿元）1

4、150每股净资产（MRQ）5.1评论：ROE（TTM）19.7资产负债率79.4%1、1月销售继续向好。2013年1月公司实现销售面积161.1万平米，同比增长主要股东华润股份有限公司35.4%，环比增长37.9%；销售金额190.7亿元，同比增长56.3%，环比增长主要股东持股比例14.7%35.5%。新型城镇化的利好配合房价上涨的市场预期继续推动庞大的刚需释放，股价表现行业集中度继续攀升，预期万科2013年销售业绩将实现20%-30%增长；%1m6m12m绝对表现2837572、大力拿地持续。2013年1月，公司共投资79.0亿元新增项目8个，分布于相对表现202

5、047东莞、深圳、合肥、南京、烟台、天津和北京。占地面积共计155.8万平米，权(%)万科Ａ沪深300益建面335.5万平米，拿地力度仍然较大。拿地布局继续围绕一线及二线强城市，8060为后续发展提供源动力；40203、B转H获得通过，估值将向国际看齐。B股转为H股将有利于万科提升其国0-20际影响力，加快其海外业务的拓展进程，实现万科的业务全球化发展战略。万科-40可以通过香港这个平台来熟悉海外房地产开发模式、商业的管理运作，并为万科Feb/12May/12Sep/12Jan/13下一步在海外市场的布局铺路；在港交所原则上批准H股股票上市后，万科B资料来源：港澳资讯

6、、招商证券股股票将进入现金选择权实施阶段。如果一切顺利，万科H股将在现金选择权相关报告实施完毕，且取得港交所正式批准函后挂牌交易；《万科A（000002）公司点评报告—4、业绩预测与股票估值。基于对于行业的判断和公司经营情况，我们维持前期如虎添翼，“B转H”提升国际影响力》2013/1/21预测，预计2012-2014年公司EPS分别为1.16元、1.50元和1.81元。我们按《万科A（000002）公司跟踪报告—2013年10倍动态PE对万科A进行估值，即目标价15元。我们维持公司股票销售猛增加速拿地，行业洗牌龙头发“强烈推荐—A”的投资评级；展看好》2012/12

7、/55、风险提示：关注宏观经济下滑及行业调控超预期从严可能带来的风险。罗毅,CFA财务数据与估值0755-82940797会计年度201020112012E2013E2014Eluoyi@cmschina.com.cn主营收入(百万元)507147178395455121928148579S1090511030006同比增长4%42%33%28%22%营业利润(百万元)1189515763199532574531144研究助理同比增长37%33%27%29%21%廖爽净利润(百万元)72839625127701647719932010-57601865同比增长37%3

8、2%33%29%21%liaoshuang@cmschina.com.cn每股收益(元)0.660.881.161.501.81PE13.510.27.76.04.9PB2.21.91.51.21.0资料来源：公司数据、招商证券敬请阅读末页的重要说明公司研究1、1月销售继续向好2013年1月公司实现销售面积161.1万平米，同比增长35.4%，环比增长37.9%；销售金额190.7亿元，同比增长56.3%，环比增长35.5%。1月销售均价为11837元/平方米，较上月下降1.7%。2012年房企销售转好的趋势仍在延续，万科本月销售业绩也符合市场预期，继续向好。新型城镇

9、化的利好配合房价上涨的市场预期继续推动庞大的刚需释放，行业集中度继续攀升，2012年全年公司销售额达1412.3亿元，预期万科2013年销售业绩将实现20%-30%增长。图1：月度销售面积及同比增速图2：月度销售金额及同比增速200万平米销售面积同比250%200亿元销售金额同比250%200%200%160160150%150%120120100%100%808050%50%0%400%40-50%0-50%0-100%月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月135791357911357913579111111111年年年年年年年年年