2010年上半年惠州市房地产市场运行分析12194704

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1、2010年上半年惠州市房地产市场运行分析1219470412010年上半年惠州市房地产市场运行情况分析今年，中央出台了一系列调控房地产市场的政策，通过土地、金融、税收等手段加强市场调控，取得了较好的预期成效，投资性需求受到抑制，房价过快上涨势头得到很好的遏制。上半年，我国房地产市场整体运行状况良好，房地产开发投资平稳增长，商品房销售同比小幅增长，增幅有所回落，70大中城市房屋销售价格指数同比上涨，环比回落，房地产企业信心指数也出现不同程度的回落。在严厉的调控政策下，我市房地产市场也受到一定程度的影响，但影响程度远不如一线城市，

2、我市上半年开发投资仍保持较快增长，但增速趋缓，商品房新增上市供应充足，总体销售情况良好，商品房价格较为平稳，我市房地产市场朝着平稳健康理性的方向发展。一、我市房地产市场运行特点分析（一）房地产开发投资规模增幅较大，增速放缓上半年，全市共完成房地产开发投资119.28亿元，同比增长44.24%，涨幅有所回落，较1-5月减少15.81个百分点，其中住宅完成投资88.05亿元，同比增长36.95%，涨幅较1-5月减少9.29个百分点；商品房施工面积2343.43万m2，同比增长17.27%；商品房新开工面积663.35万m2，同比增

3、长288.72%；商品房竣工面积284.73万m2，同比增长109.91%。房地产投资规模同比增长，尤其是开发规模增长较快的主要原因有：一是09年年初受金融危机余波的影响，大部分开发企业2仍处于观望状态，减慢了新开工项目的速度，减少了资金投入，09年第二季度虽有增加，但整体而言上半年基数仍然较小，导致2010年上半年同比涨幅较大；二是2010年年初房地产市场延续了09年下半年的良好势头，成交量大幅增长，开发企业信心增加，加大了资金投入，加快土地的开发利用，使得新开工面积和竣工面积同比增长较大。然而，随着今年中央对房地产市场调控

4、力度的加大，第二季度商品房销售量明显下降，开发企业资金回笼速度减慢，对后市预期较不乐观，逐步放慢了开发投资的速度，导致上半年房地产开发投资增速放缓。（二）商品房上市供应较为充足，总体平稳上半年，我市商品房批准预售面积328.55万m2，同比增长135.33%，其中住宅285.12万m2，同此增长121.78%。我市商品房上市供应同比增长较快的主要原因是我市房地产市场刚刚从金融危机中恢复过来，以消化存量为主，09年上半年新增供应较少，同时由于年初销售形势良好，开发企业加快在建楼盘上市的速度，因而使得今年新增上市规模较大。从月度变

5、化看，1-6月全市商品房批准预售面积分别为66.85、32.45、35.04、89.96、57.76、46.49万m2，从今年2月份开始，我市新增上市量逐步上升，直至4月达到上市高峰后，5、6月逐月回落，但就整体而言，全市商品房供应比较充足，总体平稳，能满足上半年的成交需求。30.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.00商品房66.8532.4535.0489.9657.7646.49住宅59.0430.1433.8471.6554.8535.601月2月3月4

6、月5月6月图12010年1-6月全市商品房与住宅上市面积从区域来看，惠城区商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亚湾区、惠阳区分别列全市第二、第三，其上市量占全市的21%、11%，其他各县上市量较小，所占比例较为接近。其中增长较为明显的是大亚湾区和龙门县，其上市量同比增长分别为2.73、2.74倍，主要原因是大亚湾毗邻深圳、香港，地理位置优越，石化项目、沿海高速公路等辐射和拉动作用明显，而龙门县则因房地产开发起步较晚，优美的人居环境和品牌生态旅游项目带动了当地房地产业的快速发展。惠城51%惠阳11%大亚湾21%博罗7%惠

7、东5%龙门5%图22010年上半年全市各县、区商品房上市供应占比情况4从面积段来看，上半年，全市90m2以下商品住房上市量所占比例为16.89%，90-120m2为26.62%，120-144m2为25.83%，144m2以上为30.66%，同比分别增长1.22、1.56、2.27、1.35倍。从住房套型来看，120m2以下住房所占比例仍然偏小，但从同比情况来看，其上市量与去年同期相比，明显上升。由于我市房地产市场长期以大户型住房为主，中小户型所占比例较低，供应结构不尽合理，中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷，又迎合了市场的

8、需求，受到了自住型需求购房者的青睐，产品适合销路又进一步促进开发企业的积极性，因而上半年中小户型住房上市相对集中。01020304050607080901000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%面积48.1675.907