江苏省商品房住宅价格影响因素分析

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1、江苏省商品房住宅价格影响因素分析　　摘要：本文通过建立多元线性回归模型，利用1998-2010年的相关数据对江苏省房价影响因素进行了探讨，得出人均可支配收入和总人口对房价影响较大，进而根据影响因素提出了在发展交通运输、转变经济发展结构方面政策性建议来控制房价。　　关键词：多元线性回归；房价；影响因素　　中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-828X（2013）06-0-01　　一、导论　　研究背景：在我国近年的经济发展中，城镇房价的高速发展成为了不容忽视的问题。据有关数据统计，仅2003-2009年期间我

2、国城镇商品住宅实际均价就几乎翻了一倍，在这一阶段，我国居民可支配收入高速增长，城市化快速推进，家庭趋于小型化，因而住房“刚性需求”迅速增加。与此同时，地方财政严重依赖于土地转让金和房地产相关税费，而修建经济适用房的能力又严重不足，以致住房供给的增长远远跟不上住房需求的增长，房价因此呈现持续增长的态势。飙升的房价刺激了富裕家庭的投资性住房需求，从而进一步推高了房价。　　二、影响房价的因素分析及数据收集　　影响房价的因素分析：本文选取了住宅商品房销售面积（X1）、房地产本年购置土地面积（X2）、竣工房屋造价（X3）、GDP（X4

3、）、年末总人口（X5）、居民可支配收入（X6）、利率（X7）作为解释变量。　　三、模型建立与处理　　（一）建立模型　　在经济学上研究一个变量的变化受多个因素的影响时，往往可以考虑建立多元线性回归模型进行研究分析。以住宅价格为因变量Y，各影响因素为解释变量建立多元回归模型为：　　其中，b1，b2，b3，b4，b5，b6，b7是回归参数（系数），表示在其他影响因素保持不变的情况下，Xn变化一单位时商品住宅价格Y平均变动的单位数。c为常数项，ε为随机扰动项。　　（二）数据处理　　文章用计量经济学软件Eviews5.0进行分析，各检

4、验的显著水平取0.05。　　（2.296879）（-0.415071）（-0.969407）（-1.362916）（0.863346）　　（-2.294092）（1.953148）（-1.427092）　　R2=0.892536DW=1.821746　　F=15.23787α=0.05　　R2接近于1表明数据线性拟合程度较高，但t检验的p值未全部通过，回归系数是不显著的，故解释变量间可能存在多重共线性。比如GDP与收入之间，一般GDP增加，收入也相应增加。因而时间序列数据出现了多重共线性的问题。　　（三）逐步回归　　计算各解

5、释变量的相关系数，得相关系数矩阵，如图2：四、模型的结果解释　　从运行结果来看，前述2个变量对房价的影响情况是各不相同的。从人均可支配收入看，相关系是0.407562，说明人均可支配收入与房价呈现正相关关系，即人均可支配收入越高，房价越高。从年末总人口看，相关系数是-6.405583，说明年末总人口与房价呈现负相关关系，即年末总人口越多，房价越低。　　五、政策性建议　　（一）加快发展交通运输业　　江苏处于长三角地区，流动人口数量众多，而苏南苏北的地区差异造成苏南苏北房价差异巨大，如果江苏省南北差距问题得不到良好的解决，江苏省

6、的房地产业就不可能得到持续的健康发展。俗话说要想富先修路，苏北地区较苏南地区比交通运输不发达，导致建房所需原材料的运输成本大大提高。　　（二）转变经济发展结构，加快经济发展，从而也提高居民人均家庭可支配收入　　产业结构上，江苏资源综合开发利用水平不高，自主创新能力不强，发展的资源成本、环境代价和物质消耗较大，节能减排形势十分严峻，生态脆弱的局面还没有根本改变。必须更加注重提高发展的质量和效益，更加注重结构调整和发展方式转变，实现经济又好又快发展，增加居民可支配收入，从而提高居民对房屋的购买力。　　参考文献：　　[1]季方.影

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