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1、住宅价格波动影响因素模型分析关于住宅市场波动的成因,国外学者从不同的角度进行了研究。Harwood(1977)认为经济变化、人口迁移、基础设施、人口出生率、银行贷款、政府等因素均会引起房地产周期波动。StephenA.Pyhrr等人(1982)认为房地产周期波动从根本上说是由供求变动决定的。Crenadier(1995)认为,需求不确定性、物业改善成本、建筑工程的时滞是房地产周期波动的主要成因。JohnM.Quigley(1999)则对几种主流的房地产周期解释模型进行了综合检验,认为预期模型的解释能力要高于基本经济条件模型,而将两者综合在一个模型中时
2、,解释能力最强。本文结合我国住宅产业发展实际,从宏观经济、投资、供求、政策、心理等五个方面阐述住宅价格波动的成因,并尝试建立房地产价格波动预期模型以期为进一步实证研究做准备,探讨对住宅市场周期波动进行预警和调控的理论依据。一、住宅价格波动主要影响因素分析1.宏观经济周期波动与住宅价格波动相关性。宏观经济周期波动是住宅市场波动的基本原因。宏观经济较快地发展为房地产业的迅速扩展提供了发展的轨迹和空间。但是一旦国民经济发生波动,首当其冲的必然是房地产业。这主要是由于房地产业是一个产业链长、关联度非常高的基础性行业,其发展与国家整体经济形势密切相关。更重要的
3、是房地产开发是负债经营,开发企业所需的大量资金大多依靠银行贷款,当经济过热需要宏观调控时,特别是政府严格控制信贷资金时,房地产很快就由繁荣转向衰退。房地产业同国民经济总体发展是要协调一致的,因而受GDP增长、固定资产投资增长等宏观指标的制约。2.投资及其波动与住宅价格波动。房地产投资是全社会固定资产投资的重要组成部分,是导致住宅价格波动的重要原因。由于长期的计划经济体制的影响,我国经济增长具有资源约束型特征。投资作为关键的投入要素,自然是引起房价波动的重要原因,且具有三个特点。一是在投资饥渴症影响下的投资冲动。投资冲动来自于投资者自我约束弱、责任主体
4、不明确,投资者对市场认识的模糊性。另外,银行信用极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向,为冲动的投资者和善于钻营的投机者提供了条件,从而形成一种多元化的房地产投资冲动。二是房地产投资在时间上的集中性、盲目低水平建设等。房地产投资集中发生在某个时段,往往忽视投资者的微观决策机制。盲目低水平建设表现为房地产使用功能类别相同,质量和配套环境也相似,没有考虑多层次的房屋需求,同时对房屋质量和配套设施重视不够。这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。三是房地产有效需求严重不足。这是由多方面原因引起的。首先,住房制度改革有一个循序渐进的过程
5、。其次,房价收入比不合理。据世界银行测算,一个地区的房价收入比在3～6倍之间时比较合理。而我国一些城市的房价收入比高达10～20倍甚至以上,广大居民无力购买住房。再次,社会福利保障制度不完善,城市居民在预期的收入和支出心中无底的前提下,不得不存钱以备后用。3.供求关系变化是住宅价格波动的直接原因。住宅价格变动的一个重要表现就是供需双方力量和结构的变动,供需共同影响市场变动的方向和幅度。由于房地产工期较长,供给相对需求而言有较大的滞后性,同时由于市场信息的不充分性加大了供给的盲目性,而且短期内很难变动,因而供求容易失衡,导致房价波动,可以通过施工面积、
6、竣工面积来反映供给量的变动情况。此外贷款作为房地产投资资金的重要来源,也是直接影响房2007·13经济论坛49地产生产的重要因素。又由于房地产商品价值量大,其需求会因收入、心理预期等因素的变动产生周期性的特征。供需通过销售实现平衡。如果销售增长总是低于供给的增长,最终必将导致房地产市场空置增多,房价下跌,反之则房价上涨。4.政策与住宅价格波动。影响房地产周期波动的政策因素,主要包括与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、土地政策等,这些具有明显周期性质的政策因素,在短期内对房地产业的运行状况,影响是较为显著的。在宏观
7、政策方面,政府确定宏观经济政策的依据是货币理论和财政理论。一是财政政策。政府可以通过税收、财政补贴和政府投资等财政政策对房地产供给进行调节,进而影响到房地产业的波动。二是货币政策。政府主要是通过货币供应量变动与利率变动等方式,对房地产经济运行过程形成外部冲击和干扰。利率的“价格比较”作用也在一定程度上体现出利率在房地产周期波动中的传导作用。利率本质上是资金的价格表现,房地产投资的利润率和内部收益率,与利率具有可比性,只有当房地产投资的收益率高于利率时,房地产开发商才会借贷资金,反之就会退出市场。在微观政策方面,主要是对房地产开发资源的控制政策,如对土
8、地资源的控制、规划限制条件、税费政策和融资条件等。由于房地产市场的区域性和土地资源的垄断性,微观政策的效果往
