京津冀协同发展中的投资策略

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1、瑞威研究院

2、京津冀协同发展中的投资策略瑞威资本设立的专注于不动产金融创新研读的行业平台，研究院基于瑞威资本有效的创新型业务模式、强大的执行力及风险管理能力、稳定的管理团队及经验丰富的技术团队，围绕不良资产处置、商业地产并购及不动产投融资业务开展一系列专业的产业研读。文章转载请联系瑞威资本获取授权。编者按：作为三大国家战略之一“京津冀协同发展”中的重要一环，“雄安新区”的设立意义重大。高起点、高定位，为新区如建材、地产、钢铁、交运、制造、商贸等诸多产业的转型升级带来了令资本热捧的投资契机。在京津冀协同发展中，民营资本和私募基金如何发掘价格洼地、如何在不动产投资领域做出前瞻性布局，是本篇报告

3、的研究重点。京津冀都市圈1、摘要城市圈根据经济发展的均衡性、GDP来看，城市圈投资的选择为长三角>珠三角>京津冀>长江中游>成渝都市圈。其中长江中游和成渝都市圈只建议投资都市圈内核心城市，因为都市圈仍处于发展的第一阶段，虹吸效应大。而京津冀都市圈中除北京、天津外，城市发展基础弱，大都为重工业，需要一些时间发展。雄安定位雄安在京津冀规划中的地位很高，为北京副中心。目前雄安处于从零开始，待开发的阶段。最终雄安、天津、北京将成为京津冀地区中的三足鼎立。但雄安将承接北京部分产业的转移和行政、教育功能的转移。河北城市在河北各城市中，投资的优先级为保定、石家庄和廊坊。保定承接了来自北京的大量科技产业

4、园区、高薪技术产业的转移。产业大多为新兴产业，对GDP的拉动作用明显。廊坊承接了来自北京大量的市场、企业和行政事业单位。石家庄承接北京相关能源产业。河北县市雄安新区政策管控力度大，投资建议多考察周边县。在河北保定、廊坊的县市中，重点关注地铁、机场、城际直接引流的县市，关注先成熟起来的城市。县市投资排名为：1）固安、涿州、燕郊、永清 2）广阳、三河、大厂、香河、天津宝坻3）永安、霸州、文安2、京津冀都市圈现状十三五规划中指出，我国将加快城市群的建设发展，打造19个城市群。京津冀、长三角、珠三角是传统城市群中基础较雄厚，较具经济活力，吸收外来人口较多的城市群，担负着建设世界级城市的使命。除此

5、之外，长江中游城市群承东启西和成渝城市群一带一路，也具有突出的战略地位。但目前这两个城市群还属于城市群发展的第一阶段，即人口吸引阶段。五大城市群重要经济地位：占国土面积11%的五大城市群经济总量占全国的55%，是中国经济较活跃、潜力较突出的地区。三大都市圈重要经济地位：无论是人口、经济，三大都市圈都是中国经济发展的领头羊，京津冀城市群规划规格高、政策执行力度大，表明京津冀有追赶之势。城市圈发展情况：珠三角城市发展较为均衡，长三角、长江中游城市群内部差距较小，京津冀城市发展差异较大，成渝都市圈中成都和重庆发展独大。京津冀城市群：京津冀从第五大城市沧州开始打破这个规律，城市间发展的差距大，也

6、代表京津冀之后有巨大的发展空间。雄安三县具体信息1、雄安基本情况雄安规划力度大，远期2000平方公里，目前已有成型支柱产业，多为第二产业。4月1日，中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区。“雄安新区”“规划范围涉及河北省雄县、容城、安新3县及周边部分区域，地处北京、天津、保定腹地，规划建设以特定区域为起步区先行开发，起步区面积约100平方公里、中期发展区面积约200平方公里、远期控制区面积约2000平方公里。远期规划面积与深圳特区一样大，比浦东新区大800平方公里。雄安新区三县的支柱产业都已成型，产业结构相互互补。安新县因为拥有白洋淀85%的水域面积，因此是华北地区重要的水产品基

7、地，另一方面“旅游兴县”的战略也被政府大力实施；容城县目前形成了以服装业为主、四大支柱产业竞相发展的良好局面，剩下三大产业分别是机械制造与汽车零部件产业、箱包与毛绒玩具产业、食品加工产业。2006年，容城被中国纺织工业协会和中国服装协会评定为“中国男装名城”和全国纺织产业集群试点；雄县民营经济上世纪80年代就进入了省30强行列，目前民营经济组织达到13000多家，形成了塑料包装、压延制革、乳胶制品、电器电缆四大支柱产业。目前三县的产业结构层次总体偏低，都是以第二产业为主，还在努力从“二三一”到“三二一”的转变中。雄安三县开发程度低，人口密度低，农村人口多，未来发展空间大。1、产业导入后的

8、人口住房需求多2、城镇化率提升后的住房需求多新区三县合计占地1577平方公里，三县城人口结构仍以农村人口为主，人口密度低。安新县总面积739平方公里，全县设9镇3乡，207个行政村；容城县总面积314平方公里，辖五镇三乡，127个行政村；雄县总面积524平方公里，辖6镇3乡，223个行政村。2、雄安规划—产业雄安新区将承接北京服务产业以及相关配套的教育、医疗等行业。雄安新区短期定位为北京非首都功能的集中承载地，目标是吸引北京人口、缓