三维度定位模式--思源烟台万科项目定位报告

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1、万科芝罘岛项目定位研判2010年01月25日前言：基于项目目前所处的阶段以及万科的要求，本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销策略和手段，而是阐述思源基于对烟台高端市场和客户规律的把握、以及对芝罘岛板块的认知分析，从而得出对于芝罘岛项目的一些基本判断，作为产品设计阶段的前置思考。01本体本体项目自身素质本体素质基本属性附属条件属性规划限制条件项目界定项目本体基本属性（三图一表）——宏观区位A/山东半岛北侧黄海海湾区域位于北纬37度37分著名的红酒产地（张裕）东方文化的发祥地，中华文化走向东方海外的出发点项目本体基本属性（三图一表）——地块位置A/烟台

2、市区北部、西侧沿海位于芝罘区、芝罘岛板块是烟台市区范围中轴线的北侧起点位于北纬37度37分项目本体基本属性（三图一表）——地块位置A/烟台市区北部、西侧沿海位于芝罘区、芝罘岛板块芝罘岛——秦汉皇帝分别到此游览巡仙，历史文化渊源是烟台市区范围中轴线的北侧起点是烟台2010年重点建设支持的芝罘岛区域（旅游休闲风情岛）是烟台2010年重点规划海岛文化主题的承载地规划中学规划小学规划小学规划商业地块项目周边仅有西海岸建有配套商业，主要商业体尚未开业目前开业商业体量小、质量低、数量少项目本体基本属性——基础指标三块不同容积率地块构成1.4综合容积率、低密度、较低

3、开发强度产品初步拆分可发展别墅、洋房、高层等两个学校、两个幼儿园、较大体量商业公建配套A/技术指标C地块D地块G地块地块面积19.71公顷，其中可建设用地12.6公顷17.2公顷，其中可建设用地11.16公顷25.71公顷，其中可建设用地12.79公顷用地性质居住兼容商业、办公公园绿地兼容体育、办公居住兼容商业、办公和文化娱乐容积率＜1.3＜0.22＜2.0建筑规模＜16.4万平方米＜2.5万平方米22.5万平方米建筑密度＜18%＜5%18%建筑高度＜54米＜18米＜60米绿地率＜40%＞80%40%配套商业、办公建筑面积不少于总建筑面积的10%商业、

4、办公、文化娱乐用地建筑面积≥总建筑面积15%楼面地价：2100元/平米项目附属条件属性目前唯一的交通可达性，较差的道路连通性目前仅有环海路以及同三高速可通芝罘岛；项目周边道路未实现完全连通（滨海路、幸福路、幸福北路）；滞后的各类生活配套医疗、邮政等服务类配套极少；餐饮、购物等生活类配套较少，档次较低；学校幼儿园规划但未建较好的海景、山景资源地块西侧拥有海湾带资源，海面平静，北侧靠山。较差的南侧资源地块南侧临近污水处理厂、存在味觉及视觉污染B/10分钟路程5分钟路程南大街商圈百盛商圈幸福商圈宗地环海路至幸福南路环海路——北马路——海港路开发区商圈环海路—

5、—北马路——海港路20分钟路程同三高速——夹河大桥鸟瞰污水处理场三里桥西海岸项目项目规划限制条件C/南侧临近污水厂退线150可考虑与D地块结合建设公园一体区，改善环境退滨海路60米（离海岸近100米）考虑海风的阻挡以及海景视野的矛盾0.22地块限高12米，可设置较高坡地景观结合建筑；1.3地块限高54米可设置18层高层；2.0地块限高60米，可设置楼体架空层1：2车位比过高（规划条件写1：1）双小学双幼儿园（教育附加值）60米60米150米15米40米60米CDG项目界定D/芝罘岛——旅游文化休闲岛，历史文化渊源城市中心不可多得的背山靠海之地城市人公认

6、的好地方，但由于配套不足及环境较差，影响人气不足中大规模优质社区低密度产品万科进入烟台首个项目关键点：项目界定：万科进入烟台首个产品，位于北纬37度37分（黄金纬度黄金线）具备良好的历史文化旅游资源基础，有一定市场认知但缺乏实际高度认可的半成熟项目本体0102市场项目界定：万科进入烟台首个产品，位于北纬37度37分（黄金纬度黄金线）具备良好的历史文化旅游资源基础，有一定市场认知但缺乏实际高度认可的半成熟项目市场市场机会选择宏观市场情况区域市场情况中观市场情况宏观市场因素影响A/走过冰与火的2009，理性回归的20102010年的总体趋势是“平稳”品质决

7、胜的时代开始注重对于客户资源的争夺和维护1、全年商品房交易量难以突破2009年的水平。2、由于大量保障住房的上市供应，导致在政策保障住房和市场商品住房混合在一起统计计算的情况下，我国房地产市场均价可能会略有下降。3、剔除政策保障住房因素，由于市场商品住房土地供应、开工建设、销售总量都受到刚性制约而不能够有效放大，商品住房供求关系仍趋紧张（供不应求），新的一年市场商品住房的价格毫无可能下跌。4、2008年底，中国开发商是“抱团取暖”，“很差钱”。2009年底，中国开发商是“腰缠万贯”，“弹冠相庆”，“不差钱”。中国开发商不会惧怕政府现在颁布的这些调控政策

8、。弯着腰、听着耳边风，不啃声、蹲着练内功，是众多开发商的主要表现形态。区域名称2008年200