思源天津兆业广场定位报告

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1、天津兆业广场定位沟通报告2007年12月报告目录项目开发目标及基础分析项目工作说明及定位方法简析项目定位分析及定位构想项目规划方案建议7/3/2021定位方法简析项目定位方法简析及项目思考架构项目工作说明由于时间紧迫，我司尚未对项目进行详细的市场调查及分析，因此此次报告我司将根据项目基本的开发条件进行分析，并根据我司以往操作类似项目的经验对项目的开发方向予以初步判断。以下将简述我司通过长期的操盘经验所总结的定位思考方法，以及本报告的思考架构，首先对我司定位方法以及思考架构取得共识，便于后期工作的顺利展开。项目

2、工作说明7/3/2021定位方法简析项目定位方法简析及项目思考架构项目工作说明针对本项目进行市场研究与定位分析的方法论——验证定位的“三纬度分析工具”7/3/2021定位方法简析项目定位方法简析及项目思考架构项目工作说明如何借势周边环境并引领造势？如何跳出项目本身，跳出区域、跳出限制？如何突破和丰富现有产品，全面超越目前的项目定位与形象档次？确定本案价值方向针对本项目战略高度的思考跳出竞争发现价值——借势、跳出、超越7/3/2021开发目标基础分析项目本体开发条件分析及开发目标项目开发目标理解在项目开发中实现

3、短期现金流回收，保证项目现金流良性运转；通过项目的开发保证项目整体的价值实现，打造有竞争力的产品；树立开发商企业品牌，打造地标性的高品质项目；7/3/2021开发目标基础分析项目本体开发条件分析及开发目标项目区位优越，属中心核心区域，发展潜力极大本案位于友谊路与永安道交口，占据河西与和平交界的重要地段，起着沟通南京路商业区、小白楼CBD、友谊路金融区的重要作用。小白楼CBD南京路商业区友谊路金融区本案本案四至：东侧紧邻友谊北路，对面为罗马花园及合众大厦；西侧为河西建设管理；南侧为再建的天津市贸中心及乐购超市；

4、北侧为规划地块；7/3/2021项目本体开发条件分析及开发目标项目交通条件发达，便于各类客户群体的通达本案位于友谊路与永安道交口，属于天津的核心区域，周边汇集友谊路、永安道、中环线、西康路、绍兴道、马场道等多条主要干道，交通便捷、可达性高。本案本案周边汇集906、952、954、619、871等多条公共路线，公共交通发达。开发目标基础分析7/3/2021项目本体开发条件分析及开发目标项目开发条件分析——项目规划指标开发目标基础分析项目总占地面积7435.22㎡建设总用地7435.22㎡总建筑面积84744.8

5、8㎡地上总建筑面积61503.32㎡其中宜必思7639.12㎡客房数275间诺福特14912.85㎡客房数248间公寓35010.86㎡客房数684间商业3940.49㎡地下总建筑面积23241.56㎡其中车库23241.56㎡停车位982辆其中地上14辆地下968辆建筑基底面积4560.03㎡建筑密度61.33%绿地率20.67%容积率8.27诺福特、宜必思等国际知名酒店的加盟，极大的提升来地块价值整体车位数量达到982个，基本满足公寓与酒店的整体需求优势劣势地块周边原有居民区组成较为复杂，氛围杂乱地上停车

6、位较少，不利于商业店来客的停车7/3/2021项目本体开发条件分析及开发目标项目开发条件分析——项目地块现状开发目标基础分析本案地块目前为城市绿地，地块内原有居民楼将会拆除，原有独立平房小院将被保留。地块南侧近邻市贸大厦，小路周边办公楼人员私自停车情况严重，对周边环境影响较大。7/3/2021项目本体开发条件分析及开发目标项目开发条件分析——项目周边环境商务氛围浓厚本案开发目标基础分析商务氛围浓厚，周边汇集罗马花园、银峰花园、广银大厦、北方经济中心、合众大厦等企业集中楼宇。位置优越，提供商务可发展机会，周边沿

7、永安道、友谊北路、马场道将区域与小白楼CBD、南楼商业中心、友谊路金融区紧密相连，为商务楼宇的发展提供了充分的条件。7/3/2021项目本体开发条件分析及开发目标开发目标基础分析河西楼宇经济锁定高附加值产业河西区日前召开楼宇经济招商引资会议，向区内33座商务楼宇的相关负责人传达了天津市政府加快发展现代服务业会议精神，介绍了河西区发展现代服务业特别是楼宇经济的总体思路及服务举措。与会企业负责人纷纷表示，要按照区政府规划要求，结合自身定位展开招商，加大对河西的投资力度，为繁荣区域经济做贡献。据了解河西区结合自身发

8、展优势，以小白楼商务中心区和友谊路金融服务区为依托，大力发展楼宇经济，使楼宇经济成为区域经济由平面发展向空间发展的一种新的经济增长模式。截至目前，河西区已建成金皇大厦、万顺国际贸易中心等８０座商务楼宇，建筑面积２１０万平方米入驻企业２５００余家，已基本形成了金融业、贸易业、信息业、交通运输业、房地产业、建筑业六大附加值较高的产业结构。项目开发条件分析——项目区域市场发展环境7/3/2021利息支出激