《种行业质量管理体系专业审核作业指导书》(.doc)房地产和租赁业审核作业指导书-作业指导

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1、房地产和租赁业审核作业指导书自有地产出租、房地产代理和按单位或合同的房地产管理丙32.2（项目代码:32）BCC/AG/S-32.2/00编制：孙雪如审核：操圣祥批准：汪丽芳2002/6/9一、编制目的指导本公司审核人员对各类型的房地产管理组织，按“职业安全健康管理体系审核规范”进行有效的审核；二、适用范围包括不同使用功能的物业管理（住宅小区、大厦物业、工业区物业、其他用途物业）受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同对已建成投入使用的房屋建筑、设备、设施和场地，对绿化、卫生、交通、安全、环境等管理项目进

2、行维护、修缮、整治，向物业所有人提供整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，提供综合性的有偿服务的服务行业。三、所引用的法律法规和其他要求（1）法律：中华人民共和国宪法中华人民共和国劳动法中华人民共和国消防法中华人民共和国工会法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国建筑法中华人民共和国节约能源法中华人民共和国职业病防治法中华人民共和国标准化法中华人民共和国卫生防疫法（2）法规规章《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》《北京市普通居住小区物业管理服务收费标准》《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）

3、》京房地物字[1999]第187号北京市房屋土地管理局关于开展内销商品房房屋使用、管理、维修公约核准工作的通知京房地物字[1998]第34号商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）《家庭居室装饰装修管理试行办法》（建建[1997]92号）物业管理企业资质管理试行办法建住房[1999]261号文2000年1月1日起实施房屋及其设备小修服务标准京房地修字（1998）第799号北京市城镇房屋完损等级评定实施规定京房地修字（1994）第495号北京市商

4、品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定京房地权字（1998）第285号城市居民住宅安全防范设施建设管理规定建设部、公安部第49号，1999-01-05发布，1996-02-01实施）城市危险房屋管理规定房屋修缮工程质量检查评定标准城住字（84）第676号北京市城镇房屋修缮范围和标准京房地修字（1994）第495号关于加强电梯管理的暂行规定建计（1994）667号（95-5-1实施）房屋修缮技术管理规定城住字（84）第675号房屋渗漏修缮技术规范建标（1995）217号CJJ62-9595-4-22发布

5、城市房屋租赁管理办法建设部第42号95-5-9治安管理处罚条例家庭居室装饰装修管理试行办法建建（1997）92号文97-4-15锅炉压力容器安全监督暂行条例压力容器安全技术监督规范压力容器登记管理规则劳部发（93）442号漏电保护的安全监察规定劳生字90-16号锅炉房安全管理规定劳人锅（88）2号文88-10-10仓库防火安全管理规则热水锅炉安全技术监察规程(3)标准GB2894-96安全标志GB16179-96使用导则GB13495-92消防安全标志GB4327-84消防设施图形符号GB15630-95

6、消防安全标志质量要求GB3836.1-83爆炸性环境用防爆电气设备通用要求GB7588-87电梯制造与安装安全规范GB13532-92干粉灭火剂通用技术条件GB5749-85生活饮用水卫生标准GB9667-96游泳场所卫生标准GB12016-89绝缘鞋（靴）绝缘性能试验方法LD34.1-92带电作业用绝缘手套LD64-94高压绝缘胶鞋四、典型的服务管理流程组织机构职责、人员培训、所需的服务规范、作业指导书业主期望、法律法规及其他要求服务（职业安全健康管理体系）策划标书合同物业所有人发标或委托服务提供过程文

7、件管理、信息交流、服务过程实现、应急方案计划提出目标（指标）、制定管理方案记录证据、日常监控、内部审核服务的检验评审（职业安全健康体系适宜性、充分性、有效性）改进不符合采取纠正/预防措施五、服务过程实现所涉及的主要危害因素服务过程实现服务项目接收管理装修管理保安服务管理业主管理车场管理环卫管理绿化管理可能涉及的主要危害因素（消防）火灾坍塌噪音火灾中毒电线短路、电梯关人、水管破裂、火灾、噪声、偷盗等标志缺陷车辆伤害噪音高处坠落物体打击中毒服务项目房屋结构及其设备设施维修、使用、保养、管理锅炉供暖供配电给排水

8、电梯空调房屋修缮可能涉及的主要危害因素物理性爆炸噪声触电雷电静电电磁伤害二次供水污染，中毒水箱爆裂夹人/关人起重伤害（人身伤害）缺氧触电、机械伤害、其他伤害六、危害风险评价方法1.方法:用矩阵法较为适宜2.分析步骤：确定对象收集资料分析危害因素确定风险等级选择控制措施填写矩阵分析表3.风险评价矩阵图后果严重发生可能性人财物环境声誉在同类作业中未发生过同类作业中曾发生在本单位有发生本单位每年发生几次本作业小组每年几次可忽略的极小