昆明海伦堡项目前期调研报告

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1、昆明洋房市场调研报告市场研究部2009/8/3第39页，共103页目录第一章宏观背景分析3一、经济环境分析3二、政策环境分析8三、投资环境分析13四、市场环境分析15五、城市发展规划21第二章昆明房地产市场24一、当前市场概述24二、土地市场分析25三、住宅市场分析27第三章抽样楼盘分析37一、金色俊园37二、银海领域41三、城市理想46四、滇池卫城尚层50五、东骧神骏53六、华都B区56七、新亚洲体育城58八、银海畅园60九、溪麓南郡62十、SOHO俊园65抽样楼盘分析67典型案例分析——世纪城69第四章消费者需求分析77洋房消费者问卷调查77第五章调研结论90第六章项目分析9

2、2一、用地环境分析92二、项目价值分析93三、项目SWOT分析93第七章、项目定位建议95一、客群定位95二、产品定位95三、价格定位96四、项目定位96附件：昆明市近三个月典型成交案例97第39页，共103页第一章宏观背景分析一、经济环境分析1、上半年昆明GDP增幅高于全国数据来源：昆明市统计局据昆明市统计局最新数据显示，上半年全市生产总值（GDP）770.16亿元，同比增长8.8%，增幅高于全国平均水平1.7个百分点。昆明市抓住工业突破、园区建设和招商引资等关键环节，积极应对挑战，使得上半年全市国民经济平稳运行，全市经济呈现投资大幅增长、消费增长较快的特点。从历年GDP增长来

3、看，昆明市经济增长有一定的波动，2004年的增长率为17.76%，2005年降为11%，2006年为13%，2007年为15.84%，2008年又回落到12%，至今年上半年，增速为8.8%；从2003-2008年整体走势来看，GDP增速呈现M型趋势，但受全球经济下滑和中国经济增速放缓的影响，2009年1-6月虽然增速仍然达到了8.80%，高于全国的平均水平，但较2008年有了较大下降，GDP增长速度继续放慢。从总量上看，GDP总值从2003年的812亿，增长到2007年的1393.69亿元，到2008年，GDP已经为1605.36亿元，昆明GDP增速已连续5年保持在两位数，且昆增

4、长速度超过全国平均水平，说明全市的社会经济发展处于快速发展期间。延续2008年的趋势，投资与消费两大“引擎”依然是昆明2009年“保增长”的主要动力，但在全国乃至全球经济放缓的大形势下，保持全年经济较快发展的压力仍然较大。第39页，共103页第39页，共103页2、上半年固定资产投资同比增长123.2%城镇固定资产投资成为拉动今年上半年昆明市GDP增长的最大“功臣”，占全市GDP总数的7成以上。据统计，全市城镇固定资产投资完成542.48亿元，同比增长123.2%。其中，第一产业、第二产业、第三产业分别完成投资5.83亿元、110.33亿元、426.32亿元，分别增长439.9%

5、、89.0%、132.2%。仅从房地产业开看，昆明上半年房地产开发投资完成173.74亿元，同比增长88.4%。数据来源：昆明市统计局自2003—2008年以来，全市固定资产投资年均增长速度为23.83%。从地铁、轻轨等城市道路改造到高速公路、农村公路的修建；从城中村改造到城市景观绿化、美化；从老项目的推进到新项目的落地。昆明市迎来了历史上高速发展的“黄金期”，固定资产投资规模不断增大。3、消费品市场保持快速增长数据来源：昆明市统计局第39页，共103页2003—2008，昆明社会消费品零售总额年均增长16.38%；2009年1-6月全市实现社会消费品零售总额377.78亿元，同

6、比增长24.8%。虽然城市市场消费增幅快于农村，但城乡二元化经济发展差距逐步缩短。城市市场实现消费品零售额329.80亿元，同比增长25.2%；农村市场实现47.98亿元，增长22.4%。　　从趋势上看，昆明市社会消费品零售总额连续6年保持在2位数，从05年开始社会消费品零售总额增速加快，呈逐年上升趋势，09年1-6月，增速更是达到了24.8%，可见昆明消费市场景气度上升，居民消费水平有了很大的提高。4、城镇居民可支配收入保持较快增长数据来源：昆明市统计局2003—2008昆明人均可支配收入年均增长为12.61%。由于积极采取拉动内需政策效果，上半年居民收入依然有较快的增长。20

7、09年1-6月，昆明全市城镇居民人均可支配收入8081.29元，比去年同期增长19.1%，扣除物价因素，实际增长18.5%。近年来，昆明市人均可支配收入呈比较平稳的增长。2006年昆明城镇居民人均可支配收入首次突破万元，达到了10766元。城乡居民收入的快速增长，有效激活了消费市场，这标志着昆明消费品市场规模的发展进入了更高层次，但可支配收入的增长速度远小于房价的上升速度，预计09年居民可支配收入增速为8%，在居民收入下滑的趋势下，居民收入对房价的支撑作用相对会有所减弱，居民的购